BGH: Rate "nach vollständiger Fertigstellung" im Bauträgervertrag

1. Zur Auslegung der Formulierung "nach vollständiger Fertigstellung" in der Ratenzahlungsbestimmung eines Bauträgervertrags.
2. Ist im Bauträgervertrag nicht ausdrücklich bestimmt, was unter vollständiger Fertigstellung zu verstehen ist, erlaubt keinen eindeutigen Schluss auf ein bestimmtes Verständnis, dass der Ratenzahlungsplan des Bauträgervertrags weitgehend mit der Ratenzahlungsregelung in der dem öffentlichen Recht zugehörigen Makler- und Bauträgerverordnung übereinstimmt.
BGH, Urteil vom 22. April 2026 – VII ZR 88/25

A. Problemstellung
Der VII. Zivilsenat hatte zu entscheiden, ob für die Bestimmung der Fälligkeit der letzten Rate "nach vollständiger Fertigstellung" auf die Ratenzahlungsregelung der Makler- und Bauträgerverordnung zurückgegriffen werden kann, wenn im Bauträgervertrag nicht ausdrücklich bestimmt ist, was unter vollständiger Fertigstellung zu verstehen ist.

B. Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Die Klägerin, die eine Wohnanlage mit 276 Wohn- und Gewerbeeinheiten sowie einer Tiefgarage errichtet hatte, fordert restliche Vergütung. Im notariellen "Wohnungseigentumskaufvertrag mit Auflassung" (im Folgenden: Bauträgervertrag) verpflichtete sich die Beklagte ("Käufer") in Ziff. II. 3.2 zur Zahlung des "Restkaufpreises" in Höhe von 263.159,40 € in Raten entsprechend dem Bauablauf, wobei die Klägerin ("Verkäufer") die vorletzte Rate in Höhe von 8,4 % "nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe" und die letzte Rate in Höhe von 3,5 % "nach vollständiger Fertigstellung" fordern kann. Ziff. II. 6.1 des Bauträgervertrags bestimmt, dass das Bauvorhaben bezugsfertig ist, wenn die vereinbarten Leistungen frei von wesentlichen, die Funktionsfähigkeit beeinträchtigenden Mängeln erbracht worden sind. Unter Ziff. II. 6.5 heißt es: "Nach Bezugsfertigkeit des Kaufgegenstandes ist der Käufer verpflichtet, das zum Kaufgegenstand gehörende Sondereigentum, das im Bereich des Sondereigentums befindliche Gemeinschaftseigentum einschließlich der Fenster sowie etwaige mit dem Sondereigentum als Sondernutzungsrecht verbundene Bauteile oder Anlagen abzunehmen. (...) Das Ergebnis der Abnahme wird in einer Niederschrift festgehalten. (...) Der Verkäufer verpflichtet sich, die in der Niederschrift aufgeführten Mängel und etwaige Restarbeiten (...) zu beseitigen bzw. ausführen zu lassen."
Am 4. Juni 2019 erklärte die Beklagte die Abnahme des Gemeinschaftseigentums und behielt sich unter Bezugnahme auf ein Gutachten vor, für noch bestehende Mängel einen angemessenen Betrag für Mangelbeseitigungskosten einzubehalten. Am 12. Juni 2019 nahm die Beklagte das Sondereigentum unter Vorbehalt von Mängeln ab, welche in einem Abnahmeprotokoll festgehalten wurden. Die Klägerin stellte am 4. Oktober 2019 der Beklagten die letzte Rate über 3,5 % in Höhe von 13.157,97 € in Rechnung. Diese zahlte hierauf nur 357,97 €, den Restbetrag behielt sie als Sicherheit wegen Mängeln am Sondereigentum ein. Mit ihrer Klage hat die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an sie 12.800 € zuzüglich Zinsen zu zahlen. Die Beklagte hat sich erstinstanzlich auf fehlende Fälligkeit wegen der Nichtbeseitigung der Mängel, welche sie sich bei der Abnahme des Sondereigentums vorbehalten hat, und wegen nicht fertig gestellter Baubereiche des Gemeinschaftseigentums berufen sowie weitere Mängel gerügt. Das Landgericht hat die Klage als derzeit unbegründet abgewiesen. Es könne dahinstehen, ob Mängel am Sondereigentum vorlägen. Die Schlusszahlung sei nicht fällig, weil erhebliche Teile der Außenanlagen, unter anderem der zur Wohnanlage gehörende Gehweg, nicht fertiggestellt seien. Die Berufung hat teilweise Erfolg gehabt. Das Berufungsgericht hat das Urteil des Landgerichts abgeändert und die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 6.969 € nebst Zinsen und sechs weitere Einzelbeträge im Gesamtumfang von 5.831 € - jeweils Zug um Zug gegen Beseitigung näher bezeichneter Mängel - zu zahlen (KG, Urt. v. 27.05.2025 – 21 U 44/22 –, juris).
Die Revision der Beklagten hat Erfolg und führt zur Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Der Zahlungsanspruch der Klägerin sei fällig, in Höhe eines Teilbetrags von insgesamt 5.831 € allerdings nur Zug um Zug gegen Beseitigung von sechs näher bezeichneten Mängeln im Bereich des Sondereigentums. Die Schlussrate sei fällig. Die vertragliche Fälligkeitsvoraussetzung der letzten Rate, die vollständige Fertigstellung des erworbenen Objekts, liege vor. Es erscheine folgerichtig, bei Verträgen, die einen an die Bestimmungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) angelehnten Zahlungsplan enthielten, an den Fälligkeitsbegriff der Verordnung anzuknüpfen, um im Sinne der praktischen Handhabung einen Gleichlauf zwischen dem gewerberechtlichen und dem zivilrechtlichen Fertigstellungsbegriff zu erreichen. Ob und welche Mängel einer vollständigen Fertigstellung im Sinne von § 3 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 MaBV und damit der Fälligkeit der Schlussrate entgegenstünden, sei umstritten. Es dürften jedenfalls keine wesentlichen Mängel mehr vorliegen. Vollständige Fertigstellung liege vor, wenn das erworbene Objekt entweder abgenommen worden sei oder jedenfalls Abnahmereife vorliege. Im Streitfall sei beides gegeben. Mängel, die im Abnahmeprotokoll aufgeführt seien oder ansonsten am schon abgenommenen Sonder- und Gemeinschaftseigentum bestünden, begründeten zugunsten des Erwerbers nur eine Mängeleinrede mit der Folge einer Zug-um-Zug-Verurteilung. Dies entspreche den zivilrechtlichen Wertungen in § 640 BGB und § 641 BGB, wonach die Vergütung bei Abnahme oder Abnahmereife fällig werde und der Erwerber bei Mängeln ein Leistungsverweigerungsrecht nach § 641 Abs. 3 BGB geltend machen könne. In der praktischen Anwendung habe diese Auffassung einen gewichtigen Vorteil, denn bei Streit um die Fälligkeit der Schlussrate, der der Erwerber verschiedene Mängel entgegenhalte, könnte der vorgebrachte Mängelkatalog im ersten Schlussratenprozess abschließend geklärt werden. Der Erwerber sei durch die Mängeleinrede hinreichend geschützt. Das hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht angenommen, die letzte Rate sei fällig, weil von der hierfür erforderlichen vollständigen Fertigstellung auszugehen sei. Hierbei hat es rechtsfehlerhaft die Auslegung des Bauträgervertrags unterlassen, weil es davon ausgegangen ist, die Fälligkeit sei abstrakt nach § 3 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 MaBV zu bestimmen.
Der Anspruch auf Zahlung der restlichen Vergütung aus dem Bauträgervertrag in Höhe von 12.800 € ist nicht fällig, denn der für den Abruf der letzten Rate vertraglich geschuldete Zustand "nach vollständiger Fertigstellung" ist nicht erreicht. Die Klägerin ist ihrer Verpflichtung nach Ziff. II. 6.5 des Bauträgervertrags, die in der Niederschrift zur Abnahme des Sondereigentums vom 12. Juni 2019 aufgeführten Mängel zu beseitigen, bislang nicht nachgekommen, was der Fälligkeit der Klageforderung entgegensteht. Nach Ziff. II. 3.2 des Bauträgervertrags ist die letzte Rate "nach vollständiger Fertigstellung" zu leisten. Wann diese Voraussetzung erfüllt ist, ist durch Auslegung des Bauträgervertrags zu ermitteln. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ist die Ratenzahlungsbestimmung des Bauträgervertrags eine Allgemeine Geschäftsbedingung, die von der Klägerin als Unternehmerin gestellt ist, § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind. Dabei ist in erster Linie der Wortlaut der auszulegenden Klausel maßgeblich. Ist der Wortlaut nicht eindeutig, kommt es entscheidend darauf an, wie die Klausel aus der Sicht der typischerweise an Geschäften dieser Art beteiligten Verkehrskreise zu verstehen ist. Dabei sind auch der Sinn und Zweck einer Klausel sowie systematische Gesichtspunkte zu berücksichtigen. Eine Formularklausel ist vor dem Hintergrund des gesamten Formularvertrags zu interpretieren.    
Nach dieser Maßgabe ergibt die objektive Auslegung der Bestimmung des Bauträgervertrags, dass die letzte Rate jedenfalls erst dann fällig ist, wenn die Klägerin die in der Niederschrift zur Abnahme des Sondereigentums aufgeführten Mängel beseitigt hat. Was unter vollständiger Fertigstellung im Sinne von Ziff. II. 3.2 des Bauträgervertrags zu verstehen ist, ist im Vertrag nicht ausdrücklich bestimmt. Dass der Ratenzahlungsplan des Bauträgervertrags weitgehend mit der Ratenzahlungsregelung in der dem öffentlichen Recht zugehörigen Makler- und Bauträgerverordnung übereinstimmt und die Formulierung "vollständige Fertigstellung" in Ziff. II. 3.2 des Vertrags wörtlich § 3 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 letzter Spiegelstrich MaBV entspricht, erlaubt gleichfalls keinen eindeutigen Schluss auf ein bestimmtes Verständnis. Dies gilt schon deshalb, weil nicht erkennbar ist, dass ein durchschnittlicher Vertragspartner des Verwenders die Klausel allein aufgrund der sprachlichen Übereinstimmung mit der vorgenannten Bestimmung der Makler- und Bauträgerverordnung in einer bestimmten Weise verstehen wird, zumal diese Verordnung im Bauträgervertrag nicht erwähnt wird. Der Gesamtzusammenhang der Regelungen des Bauträgervertrags der Parteien ergibt dagegen zweifelsfrei, dass der Begriff der "vollständigen Fertigstellung", wie die Parteien ihn in ihrem Vertrag verwendet haben, nicht mit der "Abnahmereife" gleichzusetzen ist, wie das Berufungsgericht allein unter Rückgriff auf § 3 Abs. 2 MaBV angenommen hat. Es kommt deshalb auch nicht darauf an, wie der Begriff der "vollständigen Fertigstellung" in der MaBV zu verstehen ist. Aus systematischen Gründen ist davon auszugehen, dass die letzte Rate einen Bauzustand verlangt, welcher über denjenigen hinausgeht, der für die Fälligkeit der vorletzten Rate ausreicht. Denn die Differenzierung zwischen den beiden Raten macht nur Sinn, wenn diese bei gewöhnlicher Vertragsabwicklung zu unterschiedlichen Zeitpunkten fällig werden. Nach dem Vertrag der Parteien war die vorletzte Rate von 8,4 % fällig mit Bezugsfertigkeit Zug um Zug gegen Besitzübergabe. Die Parteien haben ihr Verständnis der Bezugsfertigkeit in Ziff. II. 6.1 und 6.2 des Bauträgervertrags definiert. Bezugsfertigkeit liegt hiernach vor, wenn die vereinbarten Leistungen frei von wesentlichen, die Funktionsfähigkeit beeinträchtigenden Mängeln erbracht worden sind. Noch nicht durchführbare technische Einregelarbeiten stehen der Bezugsfertigkeit ebenso wenig entgegen wie die Unfertigkeit der Außenanlagen und Zuwegungen, sofern ein verkehrssicherer Zugang zum Sondereigentum gegeben ist und die Ver- und Entsorgungsleitungen in Betrieb genommen sind. Ziff. II. 6.5 bestimmt weiter, dass der Erwerber nach Eintritt der Bezugsfertigkeit das Sondereigentum und das in dessen Bereich befindliche Gemeinschaftseigentum abzunehmen hat, der Bauträger verpflichtet sich, die im Abnahmetermin in einer Niederschrift aufgeführten Mängel zu beseitigen und etwaige Restarbeiten ausführen zu lassen. Da hiernach die für die Fälligkeit der vorletzten Rate erforderliche Bezugsfertigkeit gegeben ist, wenn - vorbehaltlich der geregelten Ausnahmen - das Objekt fertiggestellt und das Sondereigentum sowie die in dessen Bereich liegenden Teile des Gemeinschaftseigentums keine wesentlichen, die Funktionsfähigkeit beeinträchtigenden Mängel aufweisen, ist für die "vollständige Fertigstellung" als Voraussetzung für die Fälligkeit der letzten Rate ein darüber hinausgehender Grad der Fertigstellung zu verlangen. Im Hinblick auf Ziff. II. 6.5 des Vertrags, der die Pflichten der Parteien in Bezug auf das Sondereigentum und das in dessen Bereich liegende Gemeinschaftseigentum nach Eintritt der Bezugsfertigkeit regelt, darf ein durchschnittlicher Vertragspartner des Verwenders erwarten, die letzte Rate erst zahlen zu müssen, wenn der Bauträger seine Verpflichtung erfüllt hat, die bei der Abnahme in der Niederschrift aufgeführten Mängel zu beseitigen und Restarbeiten zu erledigen.
Dass nach Ziffer II. 3.1 des Bauträgervertrags die Sicherheit in Höhe von 5 % des "Kaufpreises" für die rechtzeitige Herstellung des "Kaufgegenstands" zurückzugeben ist, wenn dieser ohne wesentliche Mängel fertiggestellt ist und etwaige wesentliche Mängel beseitigt sind und dem Erwerber keine Ansprüche mehr wegen verspäteter Fertigstellung zustehen, stellt diese Auslegung nicht in Frage. Es ist nicht ersichtlich, dass hierdurch ein Gleichlauf mit den Fälligkeitsbestimmungen für die Ratenzahlungen vereinbart werden sollte. Die Sicherheitenstellung ist in dieser Form in der MaBV vorgeschrieben und dient dem Schutz des Erwerbers davor, dass trotz seiner finanziellen Vorleistungen das Objekt nicht fertiggestellt wird. Diese Absicherung bezweckt aber nur einen Mindestschutz und sichert nicht das primäre Interesse des Erwerbers an der vollständigen und mangelfreien Fertigstellung des Objekts. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts liegen die im Abnahmeprotokoll des Sondereigentums vom 12. Juni 2019 aufgelisteten Mängel an der Tür zum Schlafzimmer, den Sockelleisten und den Wandfliesen im Bad vor. Sie sind bislang nicht beseitigt, so dass die Klägerin ihre Verpflichtung nach Ziffer II. 6.5, die anlässlich der Abnahme des Sondereigentums in der Niederschrift aufgeführten Mängel zu beseitigen, nicht erfüllt hat mit der Folge, dass die letzte Rate nicht fällig ist.

C. Kontext der Entscheidung
Der Senat hat bereits entschieden, dass an die Stelle einer gemäß § 3 Abs. 2, § 12 MaBV i. V. mit § 134 BGB nichtigen Zahlungsregelung nicht § 3 Abs. 2 MaBV als zivilrechtliche Ersatzregelung tritt. Zur Begründung hat er ausgeführt, dass § 3 Abs. 2 MaBV keine Norm des Zivilrechts sei, die für den Bauträger und den Erwerber die Fälligkeitsvoraussetzungen für die Forderung des Bauträgers mit vorrangigem Geltungsanspruch vor dem Gesetzesrecht regele. Vielmehr regele § 3 Abs. 2 MaBV ausschließlich gewerberechtliche Verbote und Gebote, deren alleiniger Normadressat der Bauträger sei. Die sich hieraus ergebende Lücke im Vertrag werde durch § 641 Abs. 1 Satz 1 BGB geschlossen (BGH, Urt. v. 22.12.2000 – VII ZR 310/99). An die Stelle der nichtigen Zahlungsvereinbarung tritt auch nicht § 632 a BGB. § 632 a BGB findet auf Bauverträge, die dem Anwendungsbereich der MaBV unterliegen, keine Anwendung. Der Gewerbetreibende darf, soweit er dem Anwendungsbereich der MaBV unterfällt, in Abweichung von den allgemeinen Fälligkeitsregelungen Zahlungen von dem Erwerber nur unter den Voraussetzungen der §§ 3, 7 MaBV entgegennehmen. Werden die Vorgaben der MaBV nicht eingehalten, ist es dem Gewerbetreibenden verboten, Zahlungen von dem Erwerber zu fordern. Dieses Verbot kann nicht dadurch umgangen werden, dass dem Gewerbetreibenden in diesem Fall gestattet wird, Zahlungen unter den Voraussetzungen des § 632 a BGB zu beanspruchen (BGH, Urt. v. 22.03.2007 – VII ZR 268/05 –, Rn. 27 - 28).

D. Auswirkungen für die Praxis
Sowohl bei § 3 Abs. 2 MaBV als auch bei § 5 MaBV handelt es sich um Schutzgesetze iSd. § 823 Abs. 2 BGB. Auch bei einem reinen Organisationsverschulden wird dagegen verstoßen, wenn der Gewerbetreibende Aufgaben im Zusammenhang mit der Anforderung und Entgegennahme von Baufortschrittsraten an Hilfspersonen delegiert, ohne diese entsprechend den gesetzlichen Vorgaben zu instruieren bzw. anzuleiten, sowie deren Vorgehensweise im Übrigen nicht überwacht und dadurch die jeweiligen Baufortschrittsraten entgegen den Vorgaben von § 3 Abs. 2 MaBV vor Erreichen des entsprechenden Baufortschritts am Gemeinschaftseigentum vereinnahmen lässt (OLG Celle, Urt. v. 25.11.2025 – 3 U 171/24 –, Rn. 45ff.). Für einen Verstoß gegen § 3 Abs. 2, § 5 MaBV haftet der Geschäftsführer der gewerbetreibenden GmbH persönlich. Dafür genügt grundsätzlich ein fahrlässiger Verstoß gegen das Schutzgesetz (OLG Celle, Urt. v. 25.11.2025 – 3 U 171/24 –, Rn. 80ff.). Das OLG Celle hat erstmals entschieden, dass Geschäftsführer einer Bauträgergesellschaft bereits persönlich haften, wenn sie fahrlässig gegen ein Schutzgesetz verstoßen (Thode, jurisPR-PrivBauR 3/2026 Anm. 2; kritisch: Matkovic in: Beck-OGK, Stand 01.01.2026, § 650v Rn. 175 m.w.N.).

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