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Der bloße Umstand, dass der elektronische Versand per beA am Tag des Fristablaufs aufgrund von technischen Störungen vorübergehend unmöglich war, begründet für sich genommen noch keinen Wiedereinsetzungsgrund. Hinzukommen muss, dass eine Ersatzeinreichung ohne Verschulden nicht möglich, zumutbar und geboten war. Das ist zur Begründung eines Wiedereinsetzungsantrags substantiiert und nachvollziehbar darzulegen.
BGH, Beschluss vom 18. März 2026 – IV ZB 28/25
(LG Frankfurt, 31. Juli 2025, 2-08 O 76/23; OLG Frankfurt, 22. Oktober 2025, 3 U 102/25)

Das Problem:
Gegen ein ihm am 31. Juli 2025 zugestelltes Urteil hat der Kläger am 1. September 2025 (Montag) Berufung eingelegt. Mit am 2. Oktober 2025 über das beA eingegangenem Schriftsatz hat sein Prozessbevollmächtigter Wiedereinsetzung in die Berufungsbegründungsfrist sowie Verlängerung dieser Frist beantragt. Er habe den Fristverlängerungsantrag am 30. September 2025 einreichen wollen. Ein erster Versuch sei um 19:16 Uhr gescheitert. Die Nachricht habe nicht an den Intermediär übermittelt werden können ("Fehlercode: F001"). Gleiches habe sich bei einem erneuten Versuch um 23:46 Uhr wiederholt. Ein Faxgerät habe - da er sich nicht im Büro befunden habe - nicht zur Verfügung gestanden. Auf den Hinweis, es fehle substantiierter Vortrag zu § 130d Satz 2 ZPO, hat er ergänzend vorgetragen, er sei nach dem ersten Versandversuch auf der beA-Störungsseite auf die Ankündigung planmäßiger Wartungsarbeiten von 18:00 Uhr bis 22:00 Uhr gestoßen, und habe darauf vertraut, dass der Versand ab 22:00 Uhr wieder funktionieren werde. Um 23:46 Uhr habe er einen weiteren Versuch unternommen, der ebenfalls fehlgeschlagen sei. Der Gang ins Büro sei ihm zu dieser Stunde weder zuzumuten gewesen noch wäre er dort rechtzeitig angekommen. Das OLG hat die Berufung unter Zurückweisung der Anträge auf Wiedereinsetzung und auf Verlängerung dieser Frist als unzulässig verworfen.

Die Entscheidung des Gerichts:
Die Rechtsbeschwerde des Klägers hat keinen Erfolg. Die bis 30. September 2025 laufende Berufungsbegründungsfrist ist nicht gewahrt worden. Der Fristverlängerungsantrag des Klägers ist erst am 2. Oktober 2025 und damit nach Fristablauf eingegangen, so dass ihm nicht stattgegeben werden konnte. Zu Recht hat das Berufungsgericht das Vorliegen eines Wiedereinsetzungsgrundes nicht als ausreichend dargelegt angesehen. Der Kläger war nicht ohne Verschulden verhindert, die Frist zur Begründung der Berufung einzuhalten. Er muss sich insoweit das Verschulden seines Prozessbevollmächtigten zurechnen lassen (§ 85 Abs. 2 ZPO). Ein Rechtsanwalt hat durch organisatorische Vorkehrungen sicherzustellen, dass ein fristgebundener Schriftsatz rechtzeitig gefertigt wird und innerhalb der laufenden Frist beim zuständigen Gericht eingeht. Entschließt er sich, ihn selbst bei Gericht einzureichen, übernimmt er damit die alleinige Verantwortung für die Einhaltung der Frist und hat auch in diesem Fall geeignete Maßnahmen zu treffen, um einen fristgerechten Eingang des Schriftsatzes zu gewährleisten. Reicht er ihn nicht rechtzeitig bei Gericht ein, kommt eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand nur in Betracht, wenn der Rechtsanwalt alle erforderlichen Schritte unternommen hat, die bei einem normalen Verlauf der Dinge mit Sicherheit dazu führen würden, dass die Frist gewahrt wird. Schöpft er - wie hier - eine Rechtsmittelbegründungsfrist bis zum letzten Tag aus, hat er wegen des damit erfahrungsgemäß verbundenen Risikos zudem erhöhte Sorgfalt aufzuwenden, um die Einhaltung der Frist sicherzustellen.    
Nutzt ein Rechtsanwalt ein Telefaxgerät, hat er bei ordnungsgemäßer Nutzung eines funktionsfähigen Sendegeräts und korrekter Eingabe der Empfängernummer das seinerseits Erforderliche zur Fristwahrung getan, wenn er so rechtzeitig mit der Übertragung begonnen hat, dass unter gewöhnlichen Umständen mit deren Abschluss vor 24:00 Uhr am Tag des Fristablaufs gerechnet werden konnte. Dabei hat er die Belegung des Empfangsgeräts des Gerichts durch andere eingehende Sendungen - insbesondere in den Abend- und Nachtstunden - in Rechnung zu stellen und zusätzlich zu der eigentlichen Sendedauer eine ausreichende Zeitreserve einzuplanen, um gegebenenfalls durch Wiederholung der Übermittlung den Zugang des Schriftsatzes bis zum Fristablauf zu gewährleisten. Dieser zeitliche "Sicherheitszuschlag" wird allgemein mit ungefähr 20 Minuten bemessen. Die anwaltlichen Sorgfaltspflichten bei der Übermittlung von fristgebundenen Schriftsätzen per beA entsprechen denen bei Übersendung von Schriftsätzen per Telefax. Auch im elektronischen Rechtsverkehr sind Verzögerungen beispielsweise durch eine Vielzahl vor Mitternacht eingehender und vom System zu verarbeitender Nachrichten, Software-Updates oder Schwankungen bei der Internetverbindung einzukalkulieren. Ob dabei ebenfalls eine zeitliche Reserve in der Größenordnung von 20 Minuten zu fordern ist, kann ebenso dahinstehen wie die Frage, ob der Prozessbevollmächtigte - wie das Berufungsgericht angenommen hat - schon vor dem angekündigten Ende der Störung um 22:00 Uhr Maßnahmen hätte ergreifen müssen. Jedenfalls hätte der Prozessbevollmächtigte unter den Umständen des Einzelfalls, namentlich des fehlgeschlagenen ersten Sendeversuchs um 19:16 Uhr und des Hinweises auf eine Störung von 18:00 Uhr bis 22:00 Uhr, nicht bis 23:46 Uhr, also bis 14 Minuten vor Fristablauf, untätig bleiben dürfen.    
Ist die Übermittlung per beA aus technischen Gründen vorübergehend nicht möglich, bleibt gemäß § 130d Satz 2 ZPO die Übermittlung nach allgemeinen Vorschriften zulässig (sog. Ersatzeinreichung). Es kann es zu der von einem Rechtsanwalt zu erwartenden Sorgfalt gehören, von der Möglichkeit der Ersatzeinreichung, die ihm bekannt sein muss, Gebrauch zu machen. Der bloße Umstand, dass der elektronische Versand per beA am Tag des Fristablaufs aufgrund von technischen Störungen vorübergehend unmöglich war, begründet daher für sich genommen noch keinen Wiedereinsetzungsgrund. Hinzukommen muss, dass eine Ersatzeinreichung ohne Verschulden nicht möglich, zumutbar und geboten war. Das ist zur Begründung eines Wiedereinsetzungsantrags substantiiert und nachvollziehbar darzulegen. Erst auf der Grundlage solchen Vortrags kann beurteilt werden, ob eine Ersatzeinreichung möglich, zumutbar und geboten war, um ein gemäß § 85 Abs. 2 ZPO der Partei zuzurechnendes Anwaltsverschulden auszuschließen, oder ob dies die Anforderungen an die anwaltlichen Sorgfaltspflichten überspannen würde. Dabei sind die Anforderungen an eine Wiedereinsetzung bei dem Gericht zuzurechnenden Fehlern - wie der hier in Rede stehenden Störung des beA - mit besonderer Fairness zu handhaben. Daran gemessen ergibt sich aus dem Vortrag des Klägers nicht, dass er ohne Verschulden gehindert war, die Frist zur Berufungsbegründung einzuhalten. Jedenfalls im Zeitraum zwischen 22:00 Uhr und dem erst um 23:46 Uhr vorgenommenen zweiten Versuch hätte der Prozessbevollmächtigte des Klägers nicht untätig bleiben dürfen. Abhängig von den - nicht näher dargelegten - Umständen hätte er zeitnah nach dem Ende der angekündigten Störung einen weiteren Versendungsversuch per beA unternehmen und bei dessen Scheitern einen gemäß § 130d Satz 2 ZPO eröffneten alternativen, möglichen und zumutbaren Weg der Ersatzeinreichung nutzen müssen, etwa per Computerfax von seinem Standort aus oder per Telefax aus seinem (zu jener Zeit gegebenenfalls für ihn noch zumutbar erreichbaren) Büro oder von einem anderen geeigneten Ort.

Konsequenzen für die Praxis:
Der Senat weist die Auffassung zurück, jede der Justiz zuzurechnende Störung des beA führe ohne Weiteres (unabhängig von der Möglichkeit und Zumutbarkeit einer Ersatzeinreichung im Einzelfall) zur Wiedereinsetzung (Rn. 15). Auch bei einer dem Gericht zuzurechnenden Störung des beA muss bei Wiedereinsetzungsanträgen geprüft werden, ob eine Ersatzeinreichung nach den Umständen des Einzelfalls möglich, zumutbar und geboten war (OLG Celle MDR 2025, 1290 [juris Rn. 10 ff.]). Das ist zur Begründung eines Wiedereinsetzungsantrags substantiiert und nachvollziehbar darzulegen. Die in § 130d Satz 2 ZPO vorgesehene Möglichkeit, bei einer technischen Störung ein Dokument nach den allgemeinen Vorschriften zu übermitteln, besteht unabhängig davon, ob die Störung auf einem Defekt des Übertragungsgeräts beruht oder in der Sphäre des Einreichenden liegt (BGH MDR 2023, 589 [juris Rn. 19]).

Beraterhinweis:
Hat das Berufungsgericht einen Wiedereinsetzungsantrag durch gesonderten Beschluss zurückgewiesen, muss auch diese Entscheidung – neben dem Beschluss, mit dem die Berufung verworfen wird - mit dem statthaften Rechtsmittel (Rechtsbeschwerde gemäß § 238 Abs. 2, § 522 Abs. 1 Satz 4, § 574 Abs. 1 Nr. 1 ZPO) angegriffen werden, um sie nicht in Rechtskraft erwachsen und für die Entscheidung über die Verwerfung des Rechtsmittels bindend werden zu lassen (BGH MDR 2002, 1083). Zwar ist die betroffene Partei unter dem Aspekt der Rechtskraft nicht gehindert, nachfolgend weitere Wiedereinsetzungsgründe geltend zu machen, über die noch nicht entschieden worden ist. Voraussetzung ist aber, dass die Wiedereinsetzungsfrist des § 234 ZPO gewahrt ist, die bei Geltendmachung mehrerer Hinderungsgründe erst mit der Beseitigung des letzten Hinderungsgrunds zu laufen beginnt (BGH, Beschluss vom 12. Mai 2026 – VI ZB 13/25 –, Rn. 9, juris).

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1. Die Verjährung eines Kostenvorschussanspruchs des Bestellers gemäß § 633 Abs. 3 BGB a.F. in Verbindung mit § 242 BGB beginnt erst mit Abnahme der Werkleistung zu laufen.
2. Eine von einem Bauträger gestellte Vertragsklausel, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter erfolgen soll, ohne dass dem Erwerber das Recht vorbehalten wird, das hergestellte Werk auf seine Abnahmefähigkeit zu überprüfen und die Abnahme selbst zu erklären, ist gemäß § 9 Abs. 1 AGBG wegen unangemessener Benachteiligung der Erwerber unwirksam.
Für die Durchsetzbarkeit des Kostenvorschussanspruchs gemäß § 633 Abs. 3 BGB a.F. in Verbindung mit § 242 BGB wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums gilt in diesem Fall eine zeitliche Obergrenze von 30 Jahren ab dem Zeitpunkt der infolge der Unwirksamkeit der Abnahmeklausel fehlgeschlagenen Abnahme.
BGH, Urteil vom 26. März 2026 – VII ZR 68/24

A. Problemstellung
Der VII. Zivilsenat hatte zu entscheiden, innerhalb welcher Frist beim Bauträgervertrag der Kostenvorschuss der Erwerber wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums verjährt, wenn die im Bauträgervertrag verwendete Abnahmeklausel unwirksam ist.

B. Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Die klagende WEG verlangt von der Beklagten einen Kostenvorschuss für Maßnahmen zur Beseitigung behaupteter Korrosionserscheinungen und Undichtigkeiten des Metall-Pultdachs einer Wohnanlage. Bei dieser handelt es sich um ein älteres Mehrfamilienhaus, das von der Beklagten grundlegend saniert wurde. Der ursprüngliche Holzdachstuhl mit Ziegeleindeckung wurde abgetragen und durch ein Vollgeschoss mit Pultdach ersetzt. Die Dacharbeiten wurden im Sommer 1999 abgeschlossen und von der Beklagten gegenüber den Handwerkern abgenommen. Die insgesamt 31 Wohneinheiten und 9 Teileigentumseinheiten wurden seitens der Beklagten in den Jahren 1999 bis 2001 durch jeweils gleichlautende Bauträgerverträge veräußert, ein Keller erst im Jahr 2002 an den Erwerber der Wohneinheit 25. In den anfangs geschlossenen Erwerberverträgen war in § 5 Nr. 4 jeweils vereinbart, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter erfolgen solle. Zu diesem Zweck wurden zwischen Mai 2000 und Mai 2001 Abnahmebegehungen durchgeführt. Nach erklärter Abnahme wurden noch zwei Wohneinheiten (Einheiten 22 und 23) sowie ein Keller veräußert. Diese sogenannten Nachzügler-Verträge enthielten in § 5 Nr. 4 die Vertragsbestimmung: "4. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist erfolgt."
Mit anwaltlichem Schriftsatz vom 22. November 2017 forderte die Klägerin die Beklagte erfolglos auf, Mängel am Dach bis zum 22. Dezember 2017 zu beseitigen. Im Jahr 2018 leitete die Klägerin wegen Mängeln des Daches ein selbständiges Beweisverfahren ein. Mit Schriftsatz vom 8. Januar 2020 forderte sie die Beklagte zur Zahlung eines Kostenvorschusses zur Mängelbeseitigung in Höhe von 292.000 € unter Fristsetzung bis zum 22. Januar 2020 auf. Nachdem dies von der Beklagten verweigert worden war, hat die Klägerin Klage erhoben mit dem Ziel, die Beklagte zu verurteilen, an sie einen Kostenvorschuss in Höhe von 292.000 € zu zahlen, und festzustellen, dass die Beklagte ihr jegliche weitere Kosten und Schäden zu ersetzen hat, die ihr durch oder im Zusammenhang mit der Beseitigung der aufgeführten Mängel und Mangelfolgeschäden am Gebäude über diesen Betrag hinaus noch entstehen. Das Landgericht hat der Klage vollständig stattgegeben (LG Stuttgart, Urteil vom 26. Januar 2023 – 12 O 340/21). Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht die Klage abgewiesen. Die Beklagte berufe sich mit Erfolg darauf, dass der Durchsetzung der klägerischen Ansprüche die Einrede der Verjährung entgegenstehe (OLG Stuttgart, Urteil vom 2. April 2024 – 10 U 13/23; dazu kritisch: Thode, jurisPR-PrivBauR 6/2025 Anm. 1).
Die Revision der Klägerin führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. Auf der Grundlage der vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen kann ein Anspruch der Klägerin auf Zahlung eines Kostenvorschusses für Mängel am Dach nicht abgelehnt werden. Die Klägerin hat die Beklagte mit der unter Fristsetzung erfolgten Aufforderung zur Beseitigung der Mängel am Dach des Gebäudes vom 22. November 2017 wirksam in Verzug gesetzt. Allerdings kommt ein Schuldner nicht in Verzug, wenn er sich auf eine Einrede stützen kann, die ihm ein dauerndes oder wenigstens zeitweiliges Leistungsverweigerungsrecht gewährt. War der Verzug bereits eingetreten, bevor die Einrede entstand, so findet er mit deren Entstehung sein Ende. Der Anspruch der Klägerin auf Beseitigung der Mängel am Dach gemäß § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. ist indes durchsetzbar, er ist insbesondere mangels wirksamer Abnahme nicht verjährt.
Nach Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB finden auf die am 1. Januar 2002 bestehenden und noch nicht verjährten Ansprüche die Vorschriften des BGB über die Verjährung in der seit dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung Anwendung. Für den Anspruch auf Mängelbeseitigung gilt nach der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Rechtslage gemäß § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. - auch wenn dieser Anspruch vor Abnahme entstanden ist - die Verjährungsfrist des § 638 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. (bei Bauwerken fünf Jahre), deren Lauf nach § 638 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F. erst mit der Abnahme oder der endgültigen Abnahmeverweigerung beginnt. Die Vorschriften über die regelmäßige Verjährung gemäß §§ 195, 198 BGB a.F. finden danach auch auf vor der Abnahme entstandene Mängelansprüche keine Anwendung. Da der Lauf der Verjährungsfrist mangels wirksamer Abnahme nicht begonnen hat, war der Anspruch der Klägerin auf Mängelbeseitigung gemäß § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. am 1. Januar 2002 nicht verjährt. Maßgeblich für die Beurteilung der Verjährung dieses Anspruchs sind deshalb grundsätzlich die Vorschriften über die Verjährung in der seit dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung. Nach § 634a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB beträgt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche bei Bauwerken - ebenso wie nach § 638 Abs. 1 BGB a.F. - fünf Jahre, beginnend mit der Abnahme. Diese Regelung gilt auch für einen - wie hier - vor Abnahme entstandenen Anspruch auf Mängelbeseitigung gemäß § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F., der den Mängelansprüchen zuzuordnen ist. Der Anspruch unterliegt danach - auch nach den seit dem 1. Januar 2002 geltenden Verjährungsregelungen - nicht der regelmäßigen Verjährung, § 200 Satz 1 BGB. Mangels wirksamer Abnahme hat der Lauf der fünfjährigen Verjährungsfrist nicht begonnen, so dass der Anspruch der Klägerin auf Beseitigung der Mängel am Dach gemäß § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. nicht verjährt ist. Nach § 634a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB verjährt auch der Anspruch der Erwerber auf Kostenvorschuss gemäß § 633 Abs. 3 BGB a.F. in Verbindung mit § 242 BGB nach den vorgenannten Grundsätzen in fünf Jahren beginnend ab Abnahme des Werks. Eine wirksame Abnahme durch die Erwerber liegt indes, wie das Berufungsgericht mit Recht ausführt, nicht vor. Die in den Jahren 2000 und 2001 für die Erwerber ausdrücklich erklärten Abnahmen des Gemeinschaftseigentums haben die Abnahmewirkungen nicht herbeigeführt. Durch die in den Erwerbsverträgen vereinbarte Vertragsklausel, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter erfolgen sollte, sind diese nicht wirksam ermächtigt worden, die übrigen Erwerber hinsichtlich der Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu vertreten. Die in den Erwerbsverträgen enthaltenen, von der Beklagten gestellten Abnahmeklauseln sind wegen unangemessener Benachteiligung der Erwerber unwirksam. Dies gilt sowohl für die in den Erwerbsverträgen vereinbarten Klauseln, nach denen die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter erfolgen sollte, als auch für die in den sogenannten Nachzügler-Verträgen verwendeten Abnahmeklauseln.    
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist nicht von einem Ablauf der Verjährung für den geltend gemachten Kostenvorschussanspruch spätestens 15 Jahre, nachdem das fertiggestellte Werk durch den Unternehmer zur Abnahme angeboten wurde, auszugehen. Für eine Zusammenrechnung der in § 199 Abs. 4 BGB für den Erfüllungsanspruch und in § 634a BGB für Mängelrechte geregelten Verjährungsfristen mit der Folge, dass die Zusammenrechnung dieser Fristen eine Obergrenze für die Verjährung darstellt, fehlt es an einer gesetzlichen Grundlage. Da die Verjährung der Mängelrechte, zu denen auch der Anspruch aus § 633 Abs. 3 BGB a.F. in Verbindung mit § 242 BGB gehört, in § 634a BGB gesondert geregelt ist, scheidet ein Rückgriff auf die für sonstige Ansprüche geltende Vorschrift des § 199 Abs. 4 BGB grundsätzlich aus. Dem Kostenvorschussanspruch der Klägerin gemäß § 633 Abs. 3 BGB a.F. kann dabei auch nicht entgegengehalten werden, dass der Herstellungsanspruch der Erwerber gemäß § 631 Abs. 1 BGB nach den seit dem 1. Januar 2002 geltenden (kürzeren) Verjährungsregelungen gemäß § 199 Abs. 4 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 6 Abs. 1, 4 EGBGB bereits verjährt wäre. Denn der Beklagten als Verwenderin der unwirksamen Formularklausel ist es jedenfalls nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, sich darauf zu berufen, dass es nicht zu einer wirksamen Abnahme des Gemeinschaftseigentums gekommen ist und deshalb der Herstellungsanspruch gemäß § 631 BGB verjährt wäre.
Die Annahme, die Verjährung eines Anspruchs auf Zahlung eines Kostenvorschusses zur Mängelbeseitigung beginne im Fall einer wegen einer unwirksamen Vertragsklausel nicht wirksam erklärten Abnahme gemäß § 634a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB erst mit der Abnahme des Werks, verstößt nicht gegen das Rechtsstaatsprinzip. Dieses gebietet allerdings, die Möglichkeit, Ansprüche gestützt auf lange zurückliegende Sachverhalte geltend zu machen, durch Verjährungsregelungen zeitlich zu begrenzen. An einer solchen Begrenzung fehlt es hinsichtlich des von der Klägerin geltend gemachten Kostenvorschussanspruchs jedoch nicht, da dieser nicht generell den Verjährungsregelungen entzogen ist. So hat der Unternehmer jederzeit die Möglichkeit, nach Herstellung der Abnahmereife eine wirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentums und damit den Beginn des Laufs der fünfjährigen Verjährungsfrist herbeizuführen. Nach § 640 Abs. 1 BGB ist der Erwerber verpflichtet, das vertragsgerecht hergestellte Gemeinschaftseigentum abzunehmen, und kann der Unternehmer auf Erfüllung dieser Pflicht klagen. Die Beklagte kann mithin auch jetzt noch, nach Beseitigung der geltend gemachten Mängel, die Abnahme verlangen.
Die Herstellung der Abnahmereife ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts auch nicht deshalb von vornherein ausgeschlossen, weil das Werk nach einem erheblichen Zeitablauf "gealtert" ist und der geschuldete neuwertige Zustand des Gemeinschaftseigentums vom Unternehmer jetzt nicht mehr hergestellt werden könnte. Denn die Herstellung eines neuwertigen Zustands können die Erwerber in der vorliegenden Konstellation nicht verlangen. Vielmehr ist die Vereinbarung der Parteien zu dem bei der Abnahme geschuldeten Gemeinschaftseigentum im Falle einer wegen einer unwirksamen Abnahmeklausel gescheiterten wirksamen Abnahme des Gemeinschaftseigentums im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung gemäß §§ 133, 157 BGB in Verbindung mit § 242 BGB anzupassen. Die Parteien haben den Fall, dass die Abnahme wegen der Unwirksamkeit der Klausel scheitert und deshalb noch viele Jahre nach Übergabe des Werks ein Anspruch auf mangelfreie Herstellung bestehen kann, bei Vertragsschluss nicht bedacht. Hierauf beruht die Tatsache, dass das Werk inzwischen durch Zeitablauf gealtert ist und im Zeitpunkt einer nunmehr vorzunehmenden Abnahme nicht mehr neuwertig ist. Der Vertrag ist deshalb auf der Grundlage des hypothetischen Parteiwillens anzupassen, so dass darauf abzustellen ist, was die Vertragsparteien bei angemessener Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben als redliche Vertragspartner vereinbart hätten, wenn sie den nicht geregelten Fall bedacht hätten. Nach diesen Maßstäben hätten die Parteien redlicherweise vereinbart, dass die durch Zeitablauf und bestimmungsgemäße Nutzung ab der Übergabe des fertiggestellten Werks eingetretenen alterungs- und nutzungsbedingten Verschleißerscheinungen im Zeitpunkt der nunmehr vorzunehmenden Abnahme der Abnahmereife des Gemeinschaftseigentums nicht entgegenstehen. Denn die Erwerber haben seinerzeit mit der Übergabe des Objekts ein neuwertiges - wenn auch in Teilen mangelbehaftetes - Gemeinschaftseigentum erhalten und konnten dieses jahrelang wie vorgesehen nutzen.    
Überdies gilt für die Durchsetzbarkeit des hier in Rede stehenden Kostenvorschussanspruchs - unabhängig von der Möglichkeit, eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums und damit den Beginn der fünfjährigen Verjährungsfrist herbeizuführen - eine zeitliche Obergrenze von 30 Jahren ab dem Zeitpunkt der infolge der Unwirksamkeit der Abnahmeklausel fehlgeschlagenen Abnahme. Die aus dem Vorstehenden folgende Dauer der Haftung des Unternehmers für Mängel am Gemeinschaftseigentum ist auch deshalb unter Rechtsstaatsgesichtspunkten nicht unzumutbar. Sofern sich diese Obergrenze von 30 Jahren nicht bereits aus einer Gesamtanalogie der gesetzlichen Regelungen zur Verjährung (vgl. § 197 Abs. 1, § 199 Abs. 2, Abs. 3 Nr. 2 und Abs. 3a BGB, daran anknüpfend auch § 202 Abs. 2 BGB) ergibt, stünde der Durchsetzbarkeit der Ansprüche nach Ablauf dieses Zeitraums der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in der Ausprägung des institutionellen Rechtsmissbrauchs entgegen. Aus den vorgenannten Verjährungsregelungen ergibt sich jedenfalls der Rechtsgedanke, dass der Gesetzgeber einen Zeitraum von maximal 30 Jahren - unbeschadet einer bereits zuvor eingetretenen Verjährung oder Verwirkung - als ausreichend ansieht, zur Geltendmachung eines Rechts verjährungshemmende Maßnahmen zu ergreifen. Dies gilt ohne Rücksicht auf die Entstehung der Ansprüche und ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis des Gläubigers von seinen Rechten. Entsprechend darf der Erwerber, der sich auf die Unwirksamkeit einer vom Unternehmer gestellten Klausel über die Abnahme des Gemeinschaftseigentums berufen kann, redlicherweise nicht erwarten, seine auf Mängel des Gemeinschaftseigentums gestützten Rechte noch nach mehr als 30 Jahren durchsetzen zu können. Diese Frist ist im vorliegenden Fall hinsichtlich der infolge der vorgenannten Klauseln jeweils fehlgeschlagenen Abnahmen des Gemeinschaftseigentums noch nicht abgelaufen.

C. Kontext der Entscheidung
Offen geblieben war in der Rechtsprechung des VII. Zivilsenats bisher die Frage, welche Auswirkungen beim Bauträgervertrag die Verjährung des Erfüllungsanspruchs des § 631 Abs. 1 BGB auf die Mängelansprüche des § 634 BGB hat. Das Offenlassen dieser Frage hat der Senat mit der Erwägung begründet, im Rahmen der gegen die geltend gemachten Mängelansprüche erhobenen Verjährungseinrede könnte ein Bauträger jedenfalls aus AGB-rechtlichen Gründen den angeblichen Ablauf der Verjährungshöchstfrist bezüglich des Erfüllungsanspruchs nicht mit Erfolg geltend machen (BGH, Urteil vom 9. November 2023 – VII ZR 241/22 –, Rn. 45; dazu: Schwenker, jurisPR-BGHZivilR 3/2024 Anm. 2). Mit der besprochenen Entscheidung hat der Senat eine Lösung für den Fall gefunden, dass das Gemeinschaftseigentum in Unkenntnis der Erwerber von der Unwirksamkeit der Abnahmeklausel abgenommen worden ist. Für diese Konstellation beginnt die 30jährige Frist mit der fehlgeschlagenen Abnahme. Fraglich ist, was gelten soll, wenn eine Abnahme nicht stattgefunden hat, weil es dann an einem belastbaren Verjährungsbeginn fehlt. Für das vor der Schuldrechtsreform geltende Recht hat der Senat angenommen, dass die Verjährung nicht nur mit der Abnahme oder der Vollendung, sondern auch mit der ernsthaften und endgültigen Ablehnung der Abnahme durch den Besteller beginnen kann; dies gelte auch, wenn die Abnahme zu Recht verweigert wird (BGH, Urteil vom 30. September 1999 – VII ZR 162/97 –, Rn. 13). Andernfalls könnten Ansprüche ohne zeitliche Begrenzung erhoben werden, obwohl die Vertragsbeziehungen beendet sind und der Besteller den Mangel kennt. Ob diese Grundsätze auch auf unter das neue Schuldrecht fallende Bauträgerverträge anwendbar sind, ist höchstrichterlich ungeklärt. Ebenso ungeklärt bleibt, ob die vom Senat angesprochene „Alterung“ des Werkes (Rn. 50) Auswirkungen auf den Umfang des Kostenvorschussanspruchs hat. Wenn der Senat feststellt: „Denn die Herstellung eines neuwertigen Zustands können die Erwerber in der vorliegenden Konstellation nicht verlangen.“ (Rn. 50), deutet dies darauf hin, dass der Kostenvorschuss nicht in dem Umfang verlangt werden kann, der für die Herstellung eines neuen mangelfreien Werks erforderlich wäre. Unklar ist, wie das mit der Rechtsprechung des Senats zur Möglichkeit einer Vorteilsausgleichung wegen eines Abzugs neu für alt aufgrund der Beseitigung eines Mangels in Übereinstimmung gebracht werden kann: „Das werkvertragliche Mängelrecht unterscheidet in seinen Rechtsfolgen grundsätzlich nicht danach, wann ein Mangel erkannt, gerügt und beseitigt wird. Inhalt und Umfang der Mängelrechte sind grundsätzlich davon unberührt, ob ein Mangel bei der Abnahme, kurz nach der Abnahme oder kurz vor Ablauf der Verjährungsfrist (bei Arbeiten an einem Bauwerk grundsätzlich fünf Jahre, § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB) erkannt wird.“ (BGH, Urteil vom 27. November 2025 – VII ZR 112/24 –, Rn. 26).

D. Auswirkungen für die Praxis
Der Senat stellt ergänzend fest, dass die Würdigung des Berufungsgerichts, die Beklagte habe nach den Umständen nicht darauf vertrauen dürfen, dass die Erwerber oder in Prozessstandschaft für diese die Klägerin einen Kostenvorschussanspruch wegen der Mängel der Dachkonstruktion des Gebäudes nicht mehr geltend machen würden, revisionsrechtlich nicht zu beanstanden ist. Da die Erwerber aufgrund der von der Beklagten gestellten unwirksamen Vertragsklausel über die Abnahme des Gemeinschaftseigentums irrtümlich davon ausgingen, Abnahmen des Gemeinschaftseigentums seien in den Jahren 2000 und 2001 erfolgt, ist die verspätete Geltendmachung eines Kostenvorschussanspruchs durch die Erwerber hierdurch und daher letztlich durch ein vertragswidriges Verhalten der Beklagten veranlasst worden. Die Beklagte durfte aufgrund der durch die unwirksame Vertragsklausel begründeten Fehlvorstellung der Erwerber, dass eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums bereits stattgefunden hatte, nicht annehmen, dass nach Ablauf von fünf Jahren, nach denen die Erwerber ursprünglich von einer Verjährung ihrer Rechte ausgegangen waren, keine weiteren Ansprüche wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums gegen sie geltend gemacht würden. Ein dahingehendes Vertrauen der Beklagten ist nach den Umständen nicht schutzwürdig (BGH, Urteil vom 26. März 2026 – VII ZR 68/24 –, Rn. 58). Mit Parallelentscheidung vom selben Tag hat der VII. Zivilsenat bekräftigt, dass für die Annahme einer Verwirkung Anhaltspunkte dafür vorliegen müssen, dass die Erwerber trotz Kenntnis von der Unwirksamkeit der vereinbarten Abnahmeklauseln für einen erheblichen Zeitraum von der Wahrnehmung ihrer Rechte abgesehen haben und der Bauträger dieses Verhalten dahin bewerten durfte, dass Gewährleistungsansprüche gegen sie nicht mehr erhoben werden würden, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt (BGH, Urteil vom 26. März 2026 – VII ZR 108/24 –, Rn. 55).

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1. Durch die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand wird fingiert, dass eine verspätete bzw. eine versäumte und innerhalb der Wiedereinsetzungsfrist nachgeholte Verfahrenshandlung rechtzeitig vorgenommen wurde
2. Die gewährte Wiedereinsetzung in den vorigen Stand beseitigt rückwirkend nur die nachteiligen Folgen der Nichteinhaltung der gesetzlichen Frist, heilt jedoch nicht sonstige Mängel der versäumten Verfahrenshandlung.
BGH, Beschluss vom 4. März 2026 – XII ZB 524/25

A. Problemstellung
Der XII. Zivilsenat hatte zu entscheiden, welche Folgen es hat, wenn ein Gericht Wiedereinsetzung gegen den Ablauf einer Rechtsmittelfrist gewährt hat, obwohl die versäumte Handlung überhaupt nicht nachgeholt wurde.

B. Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Ein Teilanerkenntnis- und Endbeschluss, mit dem der Antragstellerin rückständiger und laufender Kindesunterhalt teilweise zugesprochen worden ist, ist dem Verfahrensbevollmächtigen der Antragstellerin am 14. Mai 2025 zugestellt worden. Mit am 10. Juni 2025 beim OLG eingegangenen Schriftsatz hat die Antragstellerin um Bewilligung von Verfahrenskostenhilfe für ein beabsichtigtes Beschwerdeverfahren nachgesucht. Dem Verfahrenskostenhilfeantrag ist ein als Entwurf gekennzeichneter Schriftsatz mit der Überschrift „Beschwerde und Beschwerdebegründung“ beigefügt gewesen. Mit am 1. August 2025 zugestellten Beschluss vom 30. Juli 2025 hat das OLG die begehrte Verfahrenskostenhilfe ohne Ratenzahlung bewilligt. Am 4. August 2025 sind beim OLG zwei vom 2. August 2025 datierende Schriftsätze eingegangen. Bei dem einen Schriftsatz handelt es sich um einen „Antrag auf Wiedereinsetzung in den vorigen Stand wegen der Versäumung der Beschwerdefrist und der Beschwerdebegründungsfrist für die als Anlage BF 1 beigefügten Beschwerde und Beschwerdebegründung … gegen den Teil-Anerkenntnis- und Endbeschluss des Amtsgerichts …“, wobei eine „Anlage BF 1“ diesem Schriftsatz tatsächlich nicht beigeschlossen gewesen ist. Der andere, als „Original“ gekennzeichnete Schriftsatz ist mit der Überschrift „Antrag“ versehen und enthält einen Sachantrag und die Begründung der Beschwerde. Das OLG hat der Antragstellerin mit Beschluss vom 3. September 2025 Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gegen die Versäumung der Beschwerdefrist und der Beschwerdebegründungsfrist bewilligt. Nach Eingang einer aktualisierten Fassung der elektronisch geführten erstinstanzlichen Akte hat das OLG festgestellt, dass darin keine Beschwerdeschrift enthalten ist und die Antragstellerin auf die mögliche Unzulässigkeit der Beschwerde hingewiesen. Mit Beschluss vom 24. Oktober 2025 hat das OLG die Beschwerde der Antragstellerin als unzulässig verworfen, weil es an der wirksamen Einlegung fehle. Zwingende Voraussetzung für die Zulässigkeit der Beschwerde sei, dass sie fristgemäß beim Familiengericht eingehe. Das gelte auch dann, wenn zunächst bei dem Oberlandesgericht ein Antrag auf Verfahrenskostenhilfe gestellt und nach deren Bewilligung Wiedereinsetzung in den vorigen Stand beantragt werde. Eine Beschwerde bei dem Familiengericht habe die Antragstellerin nicht eingelegt. Es habe auch keine Veranlassung bestanden, den Schriftsatz vom 2. August 2025 mit den Sachanträgen und der Beschwerdebegründung an das Familiengericht weiterzuleiten, auch wenn dieser Schriftsatz die formalen Voraussetzungen für eine Beschwerdeschrift erfüllen möge. Denn es sei nicht erkennbar gewesen, dass der Schriftsatz außer der Beschwerdebegründung, für deren Entgegennahme das OLG ohnehin zuständig sei, auch die Beschwerdeeinlegung enthalten sollte, die beim Familiengericht hätte eingereicht werden müssen. Die Gewährung der Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gegen die Versäumung der Beschwerdefrist ändere ebenfalls nichts an der Unzulässigkeit der Beschwerde. Die Wiedereinsetzungsentscheidung heile nur die Folgen der Fristversäumung; die fehlende Einlegung der Beschwerde könne dadurch nicht geheilt werden.
Die Rechtsbeschwerde hat keinen Erfolg. Richtig ist zunächst der Ausgangspunkt des Beschwerdegerichts, wonach die Antragstellerin nach der am 1. August 2025 erfolgten Zustellung des bewilligenden Verfahrenskostenhilfebeschlusses innerhalb der Wiedereinsetzungsfrist von zwei Wochen keine Beschwerde beim Amtsgericht eingelegt hat. Zutreffend ist ferner die Einschätzung des Beschwerdegerichts, dass dieses nicht verpflichtet gewesen ist, den die Sachanträge und die Beschwerdebegründung enthaltenden und mit „Antrag“ überschriebenen Schriftsatz vom 2. August 2025 als Beschwerdeeinlegung zu behandeln und im ordnungsgemäßen Geschäftsgang an das Amtsgericht weiterzuleiten. Zwar kann der Rechtsmittelführer grundsätzlich von einer erneuten und formgerechten Einlegung des Rechtsmittels innerhalb der Wiedereinsetzungsfrist absehen, wenn die dem Gericht vorliegende Rechtsmittelbegründungsschrift in ihrer äußeren Gestalt sämtliche Voraussetzungen für eine ordnungsgemäße Rechtsmitteleinlegung erfüllt und deren gesonderte Nachholung daher eine überflüssige Förmelei darstellen würde. Dies betrifft allerdings nur solche Konstellationen, in denen das Rechtsmittelgericht nach der maßgeblichen Prozessordnung sowohl für Rechtsmitteleinlegung als auch für die Rechtsmittelbegründung empfangszuständig ist. Ist das Rechtsmittel dagegen - wie die Beschwerde in Familiensachen nach § 64 Abs. 1 Satz 1 FamFG - zwingend bei dem vorinstanzlichen Gericht einzulegen, kann eine dem Rechtsmittelgericht vorliegende Rechtsmittelbegründungsschrift sämtliche Voraussetzungen für eine wirksame Rechtsmitteleinlegung schon mangels Empfangszuständigkeit des Beschwerdegerichts nicht erfüllen. Es konnte sich daher allenfalls die Frage stellen, ob das Beschwerdegericht verpflichtet war, die Beschwerdebegründungsschrift als Beschwerdeeinlegung zu behandeln und im ordnungsgemäßen Geschäftsgang an das Amtsgericht weiterzuleiten, um damit eine gegebenenfalls noch laufende Beschwerdefrist zu wahren. Eine solche Verpflichtung, die aus dem verfassungsrechtlich geschützten Anspruch des Rechtsuchenden auf ein faires Verfahren hergeleitet wird, setzt aber stets voraus, dass das angerufene Beschwerdegericht seine Unzuständigkeit für die Entgegennahme der Erklärung „ohne Weiteres“ erkennen konnte. Das hat das Beschwerdegericht zutreffend erkannt und rechtsbedenkenfrei angenommen, dass von einer solchen Konstellation hier nicht auszugehen ist. Denn für das Beschwerdegericht war nicht ohne Weiteres erkennbar, dass der mit „Antrag“ überschriebene Schriftsatz vom 2. August 2025 eine über die Mitteilung der Beschwerdegründe hinausgehende verfahrensrechtliche Relevanz haben sollte.
Ohne Erfolg beruft sich die Rechtsbeschwerde darauf, dass das Beschwerdegericht den Umfang der Selbstbindung an seine Wiedereinsetzungsentscheidung vom 3. September 2025 verkannt habe. Das Beschwerdegericht hätte der Antragstellerin keine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand bewilligen dürfen. Denn die Wiedereinsetzung in die versäumte Beschwerdefrist kann nicht mehr gewährt werden, wenn die versäumte Beschwerdeeinlegung nicht innerhalb der zweiwöchigen Frist des § 234 Abs. 1 Satz 1 ZPO im Wiedereinsetzungsverfahren nachgeholt worden ist. Das Beschwerdegericht hat dies offensichtlich vor Erlass seiner Wiedereinsetzungsentscheidung vom 3. September 2025 nicht geprüft. Es ist nicht möglich, dem Beschwerdeführer vor Nachholung der versäumten Beschwerdeeinlegung Wiedereinsetzung mit der Folge zu gewähren, dass dadurch auch eine nach Ablauf der Wiedereinsetzungsfrist eingelegte Beschwerde noch zulässig wird. Richtig ist allerdings, dass auch eine fehlerhafte Entscheidung, welche die Wiedereinsetzung gewährt, nach § 238 Abs. 3 ZPO unanfechtbar und für das entscheidende Gericht sowie das übergeordnete Gericht im Rahmen einer Entscheidung zur Hauptsache bindend ist. Durch die Unanfechtbarkeit der gewährten Wiedereinsetzung und die Selbstbindung des Gerichts an seine einmal getroffene positive Entscheidung wird gewährleistet, dass das weitere Verfahren und eine möglicherweise aufwändige Sachprüfung auf einer verfahrensrechtlichen Grundlage durchgeführt wird, deren Bestand jedenfalls insoweit, wie die Wiedereinsetzung wirkt, nicht mehr in Frage steht. Allerdings vermögen auch diese Grundsätze der Rechtsbeschwerde nicht zum Erfolg zu verhelfen. Die Wiedereinsetzung beseitigt die einem Verfahrensbeteiligten durch Versäumung einer Frist entstandenen Rechtsnachteile (§ 230 ZPO) und versetzt das Verfahren wieder in den Stand vor der Fristversäumung. Durch die Wiedereinsetzung wird fingiert, dass eine verspätete bzw. versäumte und nachgeholte Verfahrenshandlung rechtzeitig vorgenommen wurde. Die verspätete bzw. versäumte und im Wiedereinsetzungsverfahren nachgeholte Verfahrenshandlung steht daher mit der Entscheidung über die Wiedereinsetzung in einem untrennbaren Zusammenhang. Fehlt es schlechthin an der erforderlichen Nachholung der versäumten Verfahrenshandlung, ist eine gleichwohl gewährte Wiedereinsetzung in die versäumte Frist gegenstandslos, weil es an dem notwendigen Bezugspunkt für die mit der Wiedereinsetzung aufgestellte Fiktion der Rechtzeitigkeit fehlt. Eine andere Beurteilung ergibt sich auch nicht, wenn man mit dem Beschwerdegericht davon ausgeht, dass die bei dem Beschwerdegericht eingegangene Beschwerdebegründung der Antragstellerin vom 2. August 2025 sämtliche Formerfordernisse des § 64 Abs. 2 FamFG für eine durch einen Rechtsanwalt eingereichte Beschwerdeschrift erfüllt. Denn die gewährte Wiedereinsetzung beseitigt rückwirkend nur die nachteiligen Folgen der Nichteinhaltung der gesetzlichen Frist, heilt darüber hinaus aber nicht sonstige Mängel der versäumten Verfahrenshandlung. Sie beinhaltet deshalb auch nicht die Fiktion, dass die versäumte und nachgeholte Verfahrenshandlung bei dem zuständigen Gericht - hier bei dem gemäß § 64 Abs. 1 Satz 1 FamFG für die Beschwerdeschrift empfangszuständigen Amtsgericht - vorgenommen worden ist.

C. Kontext der Entscheidung
Gemäß § 236 Abs. 2 Satz 2 ZPO setzt die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand voraus, dass der Antragsteller die versäumte Verfahrenshandlung innerhalb der zweiwöchigen Wiedereinsetzungsfrist des § 234 Abs. 1 Satz 1 ZPO nachholt. Diese Frist beginnt nach § 234 Abs. 2 ZPO mit dem Tag, an dem das Hindernis behoben ist. Wenn ein Verfahrensbeteiligter vorab um Verfahrenskostenhilfe für ein beabsichtigtes Rechtsmittel nachsucht, ist dies spätestens der Zeitpunkt der Zustellung des Verfahrenskostenhilfebeschlusses. Wird die beantragte Verfahrenskostenhilfe bewilligt, ist regelmäßig der Grund, der einen mittellosen Verfahrensbeteiligten bisher daran gehindert hat, die beabsichtigte Verfahrenshandlung vorzunehmen, entfallen. Besteht für die Verfahrenshandlung allerdings Anwaltszwang, genügt die bloße Bewilligung von Verfahrenskostenhilfe nicht, um das Hindernis zu beheben. Die notwendige Bevollmächtigung eines Rechtsanwalts kann der mittellose Verfahrensbeteiligte nur dann vornehmen, wenn ihm im Wege der Verfahrenskostenhilfe ein Rechtsanwalt beigeordnet wird. Nur dann ist er wirtschaftlich in der Lage, die erforderliche anwaltliche Vertretung in dem Verfahren zu erreichen. Deshalb beginnt die Wiedereinsetzungsfrist in Verfahren, in denen sich der Beteiligte durch einen Anwalt vertreten lassen muss, erst mit der Bekanntgabe des Beschlusses, mit dem ein Rechtsanwalt beigeordnet wird (BGH, Beschl. v. 16.01.2014 – XII ZB 571/12 –, Rn. 11, mwN.).

D. Auswirkungen für die Praxis
In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist anerkannt, dass eine Wiedereinsetzung wegen Versäumung einer Frist auch dann in Betracht kommt, wenn die fristgebundene Prozesshandlung zwar rechtzeitig, jedoch unwirksam vorgenommen worden ist. Es macht für die Frage der Wiedereinsetzung in den vorigen Stand keinen Unterschied, ob die Partei ohne ihr Verschulden verhindert war, die Berufungsfrist überhaupt oder in wirksamer Weise einzuhalten (BGH, Beschl. v. 18.05.2000 - VII ZB 25/99). Daher ist es unschädlich ist, wenn der Berufungsführer es unterlassen hat, innerhalb der Antragsfrist die versäumte Prozesshandlung (die Einlegung der Berufung) nachzuholen, wie § 236 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 1 ZPO dies an sich vorschreibt. Von einer erneuten, formgerechten Einlegung der Berufung kann abgesehen werden, wenn in der dem Berufungsgericht vorliegenden ordnungsgemäß unterzeichneten Berufungsbegründung zugleich die Prozesshandlung der Berufung enthalten ist. Die versäumte Prozesshandlung braucht dann nicht nachgeholt zu werden, wenn sie bereits vor Stellung des Antrags auf Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gegenüber dem Gericht vorgenommen worden ist. Es würde eine überflüssige Förmelei bedeuten, eine Prozesshandlung nachzuholen, wenn der hierauf bezogene Schriftsatz dem Gericht bereits vorliegt (BGH, Beschl. v. 26. 09.2002 – III ZB 44/02 –, Rn. 4 - 5). Diese Erwägungen helfen der Antragstellerin in dem vom XII. Zivilsenat entschiedenen Fall jedoch nicht weiter, weil das Beschwerdegericht für die Beschwerde nicht empfangszuständig ist, sondern diese beim erstinstanzlichen Gericht eingelegt werden muss.

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1. Zur Auslegung der Formulierung "nach vollständiger Fertigstellung" in der Ratenzahlungsbestimmung eines Bauträgervertrags.
2. Ist im Bauträgervertrag nicht ausdrücklich bestimmt, was unter vollständiger Fertigstellung zu verstehen ist, erlaubt keinen eindeutigen Schluss auf ein bestimmtes Verständnis, dass der Ratenzahlungsplan des Bauträgervertrags weitgehend mit der Ratenzahlungsregelung in der dem öffentlichen Recht zugehörigen Makler- und Bauträgerverordnung übereinstimmt.
BGH, Urteil vom 22. April 2026 – VII ZR 88/25

A. Problemstellung
Der VII. Zivilsenat hatte zu entscheiden, ob für die Bestimmung der Fälligkeit der letzten Rate "nach vollständiger Fertigstellung" auf die Ratenzahlungsregelung der Makler- und Bauträgerverordnung zurückgegriffen werden kann, wenn im Bauträgervertrag nicht ausdrücklich bestimmt ist, was unter vollständiger Fertigstellung zu verstehen ist.

B. Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Die Klägerin, die eine Wohnanlage mit 276 Wohn- und Gewerbeeinheiten sowie einer Tiefgarage errichtet hatte, fordert restliche Vergütung. Im notariellen "Wohnungseigentumskaufvertrag mit Auflassung" (im Folgenden: Bauträgervertrag) verpflichtete sich die Beklagte ("Käufer") in Ziff. II. 3.2 zur Zahlung des "Restkaufpreises" in Höhe von 263.159,40 € in Raten entsprechend dem Bauablauf, wobei die Klägerin ("Verkäufer") die vorletzte Rate in Höhe von 8,4 % "nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe" und die letzte Rate in Höhe von 3,5 % "nach vollständiger Fertigstellung" fordern kann. Ziff. II. 6.1 des Bauträgervertrags bestimmt, dass das Bauvorhaben bezugsfertig ist, wenn die vereinbarten Leistungen frei von wesentlichen, die Funktionsfähigkeit beeinträchtigenden Mängeln erbracht worden sind. Unter Ziff. II. 6.5 heißt es: "Nach Bezugsfertigkeit des Kaufgegenstandes ist der Käufer verpflichtet, das zum Kaufgegenstand gehörende Sondereigentum, das im Bereich des Sondereigentums befindliche Gemeinschaftseigentum einschließlich der Fenster sowie etwaige mit dem Sondereigentum als Sondernutzungsrecht verbundene Bauteile oder Anlagen abzunehmen. (...) Das Ergebnis der Abnahme wird in einer Niederschrift festgehalten. (...) Der Verkäufer verpflichtet sich, die in der Niederschrift aufgeführten Mängel und etwaige Restarbeiten (...) zu beseitigen bzw. ausführen zu lassen."
Am 4. Juni 2019 erklärte die Beklagte die Abnahme des Gemeinschaftseigentums und behielt sich unter Bezugnahme auf ein Gutachten vor, für noch bestehende Mängel einen angemessenen Betrag für Mangelbeseitigungskosten einzubehalten. Am 12. Juni 2019 nahm die Beklagte das Sondereigentum unter Vorbehalt von Mängeln ab, welche in einem Abnahmeprotokoll festgehalten wurden. Die Klägerin stellte am 4. Oktober 2019 der Beklagten die letzte Rate über 3,5 % in Höhe von 13.157,97 € in Rechnung. Diese zahlte hierauf nur 357,97 €, den Restbetrag behielt sie als Sicherheit wegen Mängeln am Sondereigentum ein. Mit ihrer Klage hat die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an sie 12.800 € zuzüglich Zinsen zu zahlen. Die Beklagte hat sich erstinstanzlich auf fehlende Fälligkeit wegen der Nichtbeseitigung der Mängel, welche sie sich bei der Abnahme des Sondereigentums vorbehalten hat, und wegen nicht fertig gestellter Baubereiche des Gemeinschaftseigentums berufen sowie weitere Mängel gerügt. Das Landgericht hat die Klage als derzeit unbegründet abgewiesen. Es könne dahinstehen, ob Mängel am Sondereigentum vorlägen. Die Schlusszahlung sei nicht fällig, weil erhebliche Teile der Außenanlagen, unter anderem der zur Wohnanlage gehörende Gehweg, nicht fertiggestellt seien. Die Berufung hat teilweise Erfolg gehabt. Das Berufungsgericht hat das Urteil des Landgerichts abgeändert und die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 6.969 € nebst Zinsen und sechs weitere Einzelbeträge im Gesamtumfang von 5.831 € - jeweils Zug um Zug gegen Beseitigung näher bezeichneter Mängel - zu zahlen (KG, Urt. v. 27.05.2025 – 21 U 44/22 –, juris).
Die Revision der Beklagten hat Erfolg und führt zur Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Der Zahlungsanspruch der Klägerin sei fällig, in Höhe eines Teilbetrags von insgesamt 5.831 € allerdings nur Zug um Zug gegen Beseitigung von sechs näher bezeichneten Mängeln im Bereich des Sondereigentums. Die Schlussrate sei fällig. Die vertragliche Fälligkeitsvoraussetzung der letzten Rate, die vollständige Fertigstellung des erworbenen Objekts, liege vor. Es erscheine folgerichtig, bei Verträgen, die einen an die Bestimmungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) angelehnten Zahlungsplan enthielten, an den Fälligkeitsbegriff der Verordnung anzuknüpfen, um im Sinne der praktischen Handhabung einen Gleichlauf zwischen dem gewerberechtlichen und dem zivilrechtlichen Fertigstellungsbegriff zu erreichen. Ob und welche Mängel einer vollständigen Fertigstellung im Sinne von § 3 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 MaBV und damit der Fälligkeit der Schlussrate entgegenstünden, sei umstritten. Es dürften jedenfalls keine wesentlichen Mängel mehr vorliegen. Vollständige Fertigstellung liege vor, wenn das erworbene Objekt entweder abgenommen worden sei oder jedenfalls Abnahmereife vorliege. Im Streitfall sei beides gegeben. Mängel, die im Abnahmeprotokoll aufgeführt seien oder ansonsten am schon abgenommenen Sonder- und Gemeinschaftseigentum bestünden, begründeten zugunsten des Erwerbers nur eine Mängeleinrede mit der Folge einer Zug-um-Zug-Verurteilung. Dies entspreche den zivilrechtlichen Wertungen in § 640 BGB und § 641 BGB, wonach die Vergütung bei Abnahme oder Abnahmereife fällig werde und der Erwerber bei Mängeln ein Leistungsverweigerungsrecht nach § 641 Abs. 3 BGB geltend machen könne. In der praktischen Anwendung habe diese Auffassung einen gewichtigen Vorteil, denn bei Streit um die Fälligkeit der Schlussrate, der der Erwerber verschiedene Mängel entgegenhalte, könnte der vorgebrachte Mängelkatalog im ersten Schlussratenprozess abschließend geklärt werden. Der Erwerber sei durch die Mängeleinrede hinreichend geschützt. Das hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht angenommen, die letzte Rate sei fällig, weil von der hierfür erforderlichen vollständigen Fertigstellung auszugehen sei. Hierbei hat es rechtsfehlerhaft die Auslegung des Bauträgervertrags unterlassen, weil es davon ausgegangen ist, die Fälligkeit sei abstrakt nach § 3 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 MaBV zu bestimmen.
Der Anspruch auf Zahlung der restlichen Vergütung aus dem Bauträgervertrag in Höhe von 12.800 € ist nicht fällig, denn der für den Abruf der letzten Rate vertraglich geschuldete Zustand "nach vollständiger Fertigstellung" ist nicht erreicht. Die Klägerin ist ihrer Verpflichtung nach Ziff. II. 6.5 des Bauträgervertrags, die in der Niederschrift zur Abnahme des Sondereigentums vom 12. Juni 2019 aufgeführten Mängel zu beseitigen, bislang nicht nachgekommen, was der Fälligkeit der Klageforderung entgegensteht. Nach Ziff. II. 3.2 des Bauträgervertrags ist die letzte Rate "nach vollständiger Fertigstellung" zu leisten. Wann diese Voraussetzung erfüllt ist, ist durch Auslegung des Bauträgervertrags zu ermitteln. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ist die Ratenzahlungsbestimmung des Bauträgervertrags eine Allgemeine Geschäftsbedingung, die von der Klägerin als Unternehmerin gestellt ist, § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind. Dabei ist in erster Linie der Wortlaut der auszulegenden Klausel maßgeblich. Ist der Wortlaut nicht eindeutig, kommt es entscheidend darauf an, wie die Klausel aus der Sicht der typischerweise an Geschäften dieser Art beteiligten Verkehrskreise zu verstehen ist. Dabei sind auch der Sinn und Zweck einer Klausel sowie systematische Gesichtspunkte zu berücksichtigen. Eine Formularklausel ist vor dem Hintergrund des gesamten Formularvertrags zu interpretieren.    
Nach dieser Maßgabe ergibt die objektive Auslegung der Bestimmung des Bauträgervertrags, dass die letzte Rate jedenfalls erst dann fällig ist, wenn die Klägerin die in der Niederschrift zur Abnahme des Sondereigentums aufgeführten Mängel beseitigt hat. Was unter vollständiger Fertigstellung im Sinne von Ziff. II. 3.2 des Bauträgervertrags zu verstehen ist, ist im Vertrag nicht ausdrücklich bestimmt. Dass der Ratenzahlungsplan des Bauträgervertrags weitgehend mit der Ratenzahlungsregelung in der dem öffentlichen Recht zugehörigen Makler- und Bauträgerverordnung übereinstimmt und die Formulierung "vollständige Fertigstellung" in Ziff. II. 3.2 des Vertrags wörtlich § 3 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 letzter Spiegelstrich MaBV entspricht, erlaubt gleichfalls keinen eindeutigen Schluss auf ein bestimmtes Verständnis. Dies gilt schon deshalb, weil nicht erkennbar ist, dass ein durchschnittlicher Vertragspartner des Verwenders die Klausel allein aufgrund der sprachlichen Übereinstimmung mit der vorgenannten Bestimmung der Makler- und Bauträgerverordnung in einer bestimmten Weise verstehen wird, zumal diese Verordnung im Bauträgervertrag nicht erwähnt wird. Der Gesamtzusammenhang der Regelungen des Bauträgervertrags der Parteien ergibt dagegen zweifelsfrei, dass der Begriff der "vollständigen Fertigstellung", wie die Parteien ihn in ihrem Vertrag verwendet haben, nicht mit der "Abnahmereife" gleichzusetzen ist, wie das Berufungsgericht allein unter Rückgriff auf § 3 Abs. 2 MaBV angenommen hat. Es kommt deshalb auch nicht darauf an, wie der Begriff der "vollständigen Fertigstellung" in der MaBV zu verstehen ist. Aus systematischen Gründen ist davon auszugehen, dass die letzte Rate einen Bauzustand verlangt, welcher über denjenigen hinausgeht, der für die Fälligkeit der vorletzten Rate ausreicht. Denn die Differenzierung zwischen den beiden Raten macht nur Sinn, wenn diese bei gewöhnlicher Vertragsabwicklung zu unterschiedlichen Zeitpunkten fällig werden. Nach dem Vertrag der Parteien war die vorletzte Rate von 8,4 % fällig mit Bezugsfertigkeit Zug um Zug gegen Besitzübergabe. Die Parteien haben ihr Verständnis der Bezugsfertigkeit in Ziff. II. 6.1 und 6.2 des Bauträgervertrags definiert. Bezugsfertigkeit liegt hiernach vor, wenn die vereinbarten Leistungen frei von wesentlichen, die Funktionsfähigkeit beeinträchtigenden Mängeln erbracht worden sind. Noch nicht durchführbare technische Einregelarbeiten stehen der Bezugsfertigkeit ebenso wenig entgegen wie die Unfertigkeit der Außenanlagen und Zuwegungen, sofern ein verkehrssicherer Zugang zum Sondereigentum gegeben ist und die Ver- und Entsorgungsleitungen in Betrieb genommen sind. Ziff. II. 6.5 bestimmt weiter, dass der Erwerber nach Eintritt der Bezugsfertigkeit das Sondereigentum und das in dessen Bereich befindliche Gemeinschaftseigentum abzunehmen hat, der Bauträger verpflichtet sich, die im Abnahmetermin in einer Niederschrift aufgeführten Mängel zu beseitigen und etwaige Restarbeiten ausführen zu lassen. Da hiernach die für die Fälligkeit der vorletzten Rate erforderliche Bezugsfertigkeit gegeben ist, wenn - vorbehaltlich der geregelten Ausnahmen - das Objekt fertiggestellt und das Sondereigentum sowie die in dessen Bereich liegenden Teile des Gemeinschaftseigentums keine wesentlichen, die Funktionsfähigkeit beeinträchtigenden Mängel aufweisen, ist für die "vollständige Fertigstellung" als Voraussetzung für die Fälligkeit der letzten Rate ein darüber hinausgehender Grad der Fertigstellung zu verlangen. Im Hinblick auf Ziff. II. 6.5 des Vertrags, der die Pflichten der Parteien in Bezug auf das Sondereigentum und das in dessen Bereich liegende Gemeinschaftseigentum nach Eintritt der Bezugsfertigkeit regelt, darf ein durchschnittlicher Vertragspartner des Verwenders erwarten, die letzte Rate erst zahlen zu müssen, wenn der Bauträger seine Verpflichtung erfüllt hat, die bei der Abnahme in der Niederschrift aufgeführten Mängel zu beseitigen und Restarbeiten zu erledigen.
Dass nach Ziffer II. 3.1 des Bauträgervertrags die Sicherheit in Höhe von 5 % des "Kaufpreises" für die rechtzeitige Herstellung des "Kaufgegenstands" zurückzugeben ist, wenn dieser ohne wesentliche Mängel fertiggestellt ist und etwaige wesentliche Mängel beseitigt sind und dem Erwerber keine Ansprüche mehr wegen verspäteter Fertigstellung zustehen, stellt diese Auslegung nicht in Frage. Es ist nicht ersichtlich, dass hierdurch ein Gleichlauf mit den Fälligkeitsbestimmungen für die Ratenzahlungen vereinbart werden sollte. Die Sicherheitenstellung ist in dieser Form in der MaBV vorgeschrieben und dient dem Schutz des Erwerbers davor, dass trotz seiner finanziellen Vorleistungen das Objekt nicht fertiggestellt wird. Diese Absicherung bezweckt aber nur einen Mindestschutz und sichert nicht das primäre Interesse des Erwerbers an der vollständigen und mangelfreien Fertigstellung des Objekts. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts liegen die im Abnahmeprotokoll des Sondereigentums vom 12. Juni 2019 aufgelisteten Mängel an der Tür zum Schlafzimmer, den Sockelleisten und den Wandfliesen im Bad vor. Sie sind bislang nicht beseitigt, so dass die Klägerin ihre Verpflichtung nach Ziffer II. 6.5, die anlässlich der Abnahme des Sondereigentums in der Niederschrift aufgeführten Mängel zu beseitigen, nicht erfüllt hat mit der Folge, dass die letzte Rate nicht fällig ist.

C. Kontext der Entscheidung
Der Senat hat bereits entschieden, dass an die Stelle einer gemäß § 3 Abs. 2, § 12 MaBV i. V. mit § 134 BGB nichtigen Zahlungsregelung nicht § 3 Abs. 2 MaBV als zivilrechtliche Ersatzregelung tritt. Zur Begründung hat er ausgeführt, dass § 3 Abs. 2 MaBV keine Norm des Zivilrechts sei, die für den Bauträger und den Erwerber die Fälligkeitsvoraussetzungen für die Forderung des Bauträgers mit vorrangigem Geltungsanspruch vor dem Gesetzesrecht regele. Vielmehr regele § 3 Abs. 2 MaBV ausschließlich gewerberechtliche Verbote und Gebote, deren alleiniger Normadressat der Bauträger sei. Die sich hieraus ergebende Lücke im Vertrag werde durch § 641 Abs. 1 Satz 1 BGB geschlossen (BGH, Urt. v. 22.12.2000 – VII ZR 310/99). An die Stelle der nichtigen Zahlungsvereinbarung tritt auch nicht § 632 a BGB. § 632 a BGB findet auf Bauverträge, die dem Anwendungsbereich der MaBV unterliegen, keine Anwendung. Der Gewerbetreibende darf, soweit er dem Anwendungsbereich der MaBV unterfällt, in Abweichung von den allgemeinen Fälligkeitsregelungen Zahlungen von dem Erwerber nur unter den Voraussetzungen der §§ 3, 7 MaBV entgegennehmen. Werden die Vorgaben der MaBV nicht eingehalten, ist es dem Gewerbetreibenden verboten, Zahlungen von dem Erwerber zu fordern. Dieses Verbot kann nicht dadurch umgangen werden, dass dem Gewerbetreibenden in diesem Fall gestattet wird, Zahlungen unter den Voraussetzungen des § 632 a BGB zu beanspruchen (BGH, Urt. v. 22.03.2007 – VII ZR 268/05 –, Rn. 27 - 28).

D. Auswirkungen für die Praxis
Sowohl bei § 3 Abs. 2 MaBV als auch bei § 5 MaBV handelt es sich um Schutzgesetze iSd. § 823 Abs. 2 BGB. Auch bei einem reinen Organisationsverschulden wird dagegen verstoßen, wenn der Gewerbetreibende Aufgaben im Zusammenhang mit der Anforderung und Entgegennahme von Baufortschrittsraten an Hilfspersonen delegiert, ohne diese entsprechend den gesetzlichen Vorgaben zu instruieren bzw. anzuleiten, sowie deren Vorgehensweise im Übrigen nicht überwacht und dadurch die jeweiligen Baufortschrittsraten entgegen den Vorgaben von § 3 Abs. 2 MaBV vor Erreichen des entsprechenden Baufortschritts am Gemeinschaftseigentum vereinnahmen lässt (OLG Celle, Urt. v. 25.11.2025 – 3 U 171/24 –, Rn. 45ff.). Für einen Verstoß gegen § 3 Abs. 2, § 5 MaBV haftet der Geschäftsführer der gewerbetreibenden GmbH persönlich. Dafür genügt grundsätzlich ein fahrlässiger Verstoß gegen das Schutzgesetz (OLG Celle, Urt. v. 25.11.2025 – 3 U 171/24 –, Rn. 80ff.). Das OLG Celle hat erstmals entschieden, dass Geschäftsführer einer Bauträgergesellschaft bereits persönlich haften, wenn sie fahrlässig gegen ein Schutzgesetz verstoßen (Thode, jurisPR-PrivBauR 3/2026 Anm. 2; kritisch: Matkovic in: Beck-OGK, Stand 01.01.2026, § 650v Rn. 175 m.w.N.).

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