Sicherungshypothek bei Planungsleistungen

Eine Wertsteigerung des Grundstücks durch die Architektenleistung ist keine Voraussetzung für die Eintragung einer Sicherungshypothek gem. §§ 650q, 650e BGB.
Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, Beschluss vom 3. Dezember 2024 – 10 W 24/24

A. Problemstellung
Das OLG Hamburg hatte zu entscheiden, ob dem Architekten auch dann ein Anspruch auf Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek zur Sicherung seines Honoraranspruchs zusteht, wenn mit der Bauausführung noch nicht begonnen worden ist.

B. Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Die Antragstellerin wurde vom Antragsgegner mit Architektenleistungen gem. LP 1 - 4 § 34 HOAI zur Planung eines Mehrfamilienhauses auf einem Eckgrundstück in Hamburg-Harburg beauftragt. Zudem sollte sie eine Baugenehmigung sowie eine Abbruchgenehmigung für das (kleinere) Bestandsgebäude erwirken. Bauvorbescheid und Abbruchgenehmigung wurden erteilt. Die Antragstellerin stellte dem Antragsgegner vier Abschlagsrechnungen, hiervon wurden – trotz mehrerer Mahnungen - nur die ersten beiden bezahlt. Auch auf die sodann erstellte Schlussrechnung erfolgte keine Zahlung.
Der Antragsgegner befindet sich in finanziellen Schwierigkeiten. Im Grundbuch wurde bereits auf Antrag des Finanzamtes eine Sicherungshypothek eingetragen. Der Antragsgegner versucht aktuell, die Immobilie unter Verwendung der Planung der Antragstellerin veräußern. In seinem in das Immobilienportal ImmoScout24 eingestellte Angebot nimmt der Antragsgegner auf die Architektenleistung der Antragstellerin und den von dieser erwirkten Bauvorbescheid Bezug. Die Antragstellerin trägt vor, dass die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung ihres Anspruchs auf Einräumung einer Sicherungshypothek wegen Architektenhonorars geboten sei, da bei einer Veräußerung bzw. der Eintragung einer Auflassungsvormerkung vor Eintragung der begehrten Vormerkung die Möglichkeit einer werthaltigen Sicherung für die Antragstellerin entfalle. Die Antragstellerin hat vor dem Landgericht beantragt, auf dem Grundstück eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung einer Sicherungshypothek wegen Architektenhonorar in Höhe von 129.686,06 Euro nebst Verzugszinsen sowie einer pauschalen Nebenforderung in Höhe von 12.9686,06 Euro einzutragen. Das Landgericht hat den Antrag ohne vorherige Anhörung des Antragsgegners zurückgewiesen. Voraussetzung für eine Sicherungshypothek zugunsten des Architekten sei, dass sich die Planungsleistung bereits im Bauwerk verkörpert und damit zu einer Wertsteigerung des Grundstücks geführt habe. Mit der Baumaßnahme müsse zumindest begonnen worden sein. Erst dann verdichte sich die Beziehung zwischen der zu erbringenden Wertleistung und dem Grundstück derart, dass die voraussetzungslose Gewährung eines Anspruchs auf Sicherung an dem Grundstück gerechtfertigt sei.
Die Beschwerde hat Erfolg. Der Antragstellerin steht wegen ihrer Honorarforderung aus dem Architektenvertrag ein Anspruch auf Eintragung einer Sicherungshypothek gem. §§ 650q, 650e Abs. 1 S. 1 BGB zu, den sie im Wege der einstweiligen Verfügung durch Eintragung einer Vormerkung gem. §§ 883 Abs. 1, 885 Abs. 1 BGB, §§ 935 ff. ZPO sichern kann. Der Auffassung des Landgerichts, dass es ungeschriebene Voraussetzung dieses Anspruchs sei, dass sich die Planungsleistung bereits im Bauwerk verkörpert und damit zu einer Wertsteigerung des Grundstücks geführt habe und die Baumaßnahme begonnen haben müsse, folgt der Senat nicht. Zum einen ist eine Wertsteigerung des Grundstücks durch die Architektenleistung keine Voraussetzung für die Eintragung einer Sicherungshypothek gem. §§ 650q, 650e BGB. Im Übrigen hat die Antragstellerin glaubhaft gemacht, dass eine Wertsteigerung des Grundstücks auch ohne Beginn der Baumaßnahmen bereits durch die Architektenleistung eingetreten ist.
Zur alten Rechtslage (§ 648 BGB a.F.) war von einer Reihe von Oberlandesgerichten die Auffassung vertreten worden, dass Voraussetzung für die Eintragung einer Sicherungshypothek sei, dass die Werkleistung, für die Sicherung über eine Bauhandwerkersicherungshypothek begehrt wurde, sich bereits durch Beginn der Baumaßnahme werterhöhend auf das haftende Grundstück ausgewirkt habe (Nachweise in Rn. 17). Allein die Erbringung von Architektenleistungen, auch wenn diese zur Erteilung einer Baugenehmigung geführt haben, führe nicht zu einer Wertsteigerung des Grundstücks. Das Grundstück könne daher ohne Beginn der Baumaßnahmen nicht zur Sicherung der Architektenansprüche herangezogen werden. Basis für die vorgenannte Rechtsprechung war letztlich eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 1968. Der BGH hatte dort ausgeführt: "§ 648 BGB gewährt dem Unternehmer eines Bauwerks für seine Werklohnforderung eine Sicherheit am Grundstück, weil er durch seine Leistung den Wert des Grundstücks erhöht hat." (BGH, Urteil vom 5. Dezember 1968 – VII ZR 127/66 –, Rn. 6). Daraus schloss die OLG-Rechtsprechung, dass sich die Leistung des Architekten den Wert des Grundstücks erhöht haben und mit der Errichtung des Bauwerks begonnen worden sein müsse. Gegen diese einschränkende Auslegung des § 648 BGB sprach schon nach der alten Rechtslage, dass sie den Architekten gegenüber anderen an einem Bauwerk beteiligten Unternehmern benachteiligte, da dem Architekten auch dann, wenn er seine Leistung vollständig erbracht hatte, kein Sicherungsanspruch zugebilligt wurde. Auch war die Rechtsprechung gerade in Fällen, in denen lediglich gerade mit der Bauausführung begonnen worden war, z.B. nur Ausschachtungsarbeiten begonnen hatten, bloße Förmelei, da eine wesentliche Wertsteigerung des Grundstücks lediglich mit dem Beginn von Ausschachtungsarbeiten auch nicht verbunden sein dürfte und die Rechtsprechung die Konsequenz, die sich aus ihrer Argumentation ergeben müsste, dass der Anspruch nur insoweit gesichert werden könne, als die Leistungen des Antragstellers bereits durch Ausführung der Bauarbeiten den Grundstückswert erhöht hätten, nicht zog. Ein anderer Senat des OLG Hamburg hat seinen Anschluss an die vorgenannte OLG-Rechtsprechung noch damit begründet, dass sonst der Zugriff auf das Grundstück als Sicherungsobjekt uferlos würde (Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, Beschluss vom 18. März 2009 – 14 W 24/09). Dieser Senat setzte die bereits erbrachten Leistungen des Architekten mit bloßen Vorbereitungshandlungen eines Bauhandwerkers gleich: "Auch der Bauhandwerker, der seine zu erbringende Leistung vorbereitet, hat keinen Anspruch auf Sicherung nach § 648 BGB. Ob sich die Vorbereitungshandlung wertsteigernd oder wertneutral auf das Grundstück auswirkt, kann nach dem oben Gesagten nicht entscheidend sein". (Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, Beschluss vom 18. März 2009 – 14 W 24/09 –, Rn. 4). Diese Argumentation ist abzulehnen, da hier ungleiche Vorgänge gleichgesetzt werden: Der Architekt hat seine Leistungen vollständig erbracht, der Bauhandwerker hingegen noch nicht einmal damit begonnen. Dementsprechend liegen auf Seiten des Bauhandwerkers keine Leistungen und Ansprüche vor, die zu sichern wären, der Architekt hingegen hat ein berechtigtes Sicherungsinteresse.    
Der BGH hatte seine Rechtsprechung zu § 648 BGB a.F. kurz nach Inkrafttreten des Bauvertragsrechtsreformgesetzes (BauVertrRRG) relativiert: Es komme auf die Höhe der erbrachten Leistung, nicht auf den dem einzelnen Grundstück zugeflossenen Wert an. Schutzzweck des § 648 BGB sei es, dem Unternehmer ein schnell zu verwirklichendes Sicherungsmittel zu verschaffen. Das finde seine Rechtfertigung einmal in der Vorleistungspflicht des Unternehmers, zum anderen in dem Mehrwert, den das Grundstück durch seine Leistung erfahren habe. Der Anspruch aus § 648 BGB sei nicht an dem vom Unternehmer geschaffenen Mehrwert des jeweiligen Baugrundstücks orientiert und nicht hierauf beschränkt. Eine derartige Beschränkung ergebe sich nicht aus dem Wortlaut des § 648 Abs. 1 S. 1 BGB und lasse sich auch nicht aus der Gesetzgebungsgeschichte herleiten. Im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens sei die Frage des "Mehrwertes" diskutiert worden, aber nicht ins Gesetz eingeflossen. Eine Beschränkung des Sicherungsanspruchs auf den vom Handwerker geschaffenen Mehrwert des Baugrundstücks lasse sich den Gesetzesmaterialien zu § 648 BGB nicht entnehmen (BGH, Urteil vom 30. März 2000 – VII ZR 299/96). Schon nach dieser Entscheidung war zweifelhaft, ob die Auffassung der Oberlandesgerichte zur alten Rechtslage noch haltbar war. Jedenfalls aber nach Inkrafttreten des BauVertrRRG ist davon auszugehen, dass es nicht ungeschriebene Voraussetzung des Sicherungsanspruchs des Architekten ist, dass mit den Bauarbeiten auf dem Grundstück begonnen wurde. Im Rahmen des am 01.01.2018 in Kraft getretenen BauVertrRRG hat der Gesetzgeber dem Architekten nunmehr kraft Gesetzes einen Anspruch auf Einräumung einer Bauhandwerkersicherungshypothek zugebilligt (§§ 650e, 650q BGB). Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber die Rechtsprechung vieler Oberlandesgerichte, dass der Sicherungsanspruch davon abhänge, dass mit der Bauausführung begonnen worden sei, billigte ohne sie zu normieren (was ja nahegelegen hätte), finden sich in den Gesetzgebungsmaterialien nicht.    
Im Übrigen hätte es nahegelegen, dass der Gesetzgeber, wenn schon den Besonderheiten des Architektenvertrages durch einen eigenen Untertitel im Gesetz Rechnung getragen wird, eine gewollte Besonderheit für die Sicherungshypothek des Architekten ebenfalls ausdrücklich geregelt wird. Eine solche ausdrückliche Einschränkung des § 650 e BGB ist aber in der Verweisungsnorm § 650q BGB nicht erfolgt. Es ist insbesondere nicht ersichtlich, dass der Gesetzgeber den Sicherungsanspruch des Architekten von der Leistungserbringung eines Dritten – des Bauunternehmers – abhängig machen sollte. Vielmehr knüpft der Gesetzgeber im neuen Baurecht hinsichtlich der Sicherungsansprüche an die geleistete Arbeit an (§ 650e S. 2 BGB: "Ist das Werk noch nicht vollendet, so kann er die Einräumung der Sicherungshypothek für einen der geleisteten Arbeit entsprechenden Teil der Vergütung (…) verlangen") und gerade nicht an eine Wertsteigerung des Grundstücks durch die geleistete Arbeit. Der Gesetzgeber betont so das Sicherungsinteresse des Unternehmers und lässt den Aspekt der (korrespondierenden) Wertsteigerung des Grundstücks in den Hintergrund treten. Die Anknüpfung an das "Bauwerk", die in § 648 BGB a.F. noch vorhanden war, hat der Gesetzgeber in §§ 650e, 650q BGB aufgegeben. Hier geht es nur noch um die "Forderungen aus dem Vertrag". Ein Anknüpfungspunkt für die Auffassung, dass sich die Werkleistung des Architekten schon im Bauwerk verkörpern müsse, findet sich schon nach dem Wortlaut nicht (mehr). Jedenfalls nach dem neuen Baurecht ist daher nicht Voraussetzung, dass sich eine Planungsleistung bereits im Bauwerk verkörpert und damit zu einer Wertsteigerung des Grundstücks geführt hat.
Im Übrigen hat der Antragsteller glaubhaft gemacht, dass eine Wertsteigerung des Grundstücks durch die Architektenleistung auch unabhängig von einem etwaigen Baubeginn vorliegt: In dem Veräußerungsangebot des Antragsgegners wird ausdrücklich auf den Bauvorbescheid Bezug genommen ("Dieses Angebot wird durch einen genehmigten Bauvorbescheid vom 22. März 2024 besonders attraktiv"). Die von der Antragstellerin vorgenommene Planung wird bildlich dargestellt und beschrieben. Die Antragstellerin trägt vor, dass die bisherige bauliche Nutzung durch den Vorbescheid erheblich vergrößert worden sei, was zu einer erheblichen Wertsteigerung des Grundstücks geführt habe. Insofern hat die Leistung des Architekten bereits zu einem Wertzuwachs des Grundstücks unabhängig von einem etwaigen Beginn der Baumaßnahmen geführt.

C. Kontext der Entscheidung
Gewährt wird dem Unternehmer eines Bauwerks für seine Werklohnforderung eine Sicherheit am Grundstück, weil er durch seine Leistung den Wert des Grundstücks erhöht hat, dabei aber sein Eigentum an den fest eingebauten Sachen gem. § 946 BGB verloren hat. Der Wert des Grundstücks erfährt aber nicht nur durch die beim Bauen zugeführten realen Sachwerte eine Steigerung, sondern ebenso durch die geistige Leistung des Architekten, die sich ebenfalls in dem Bauwerk verkörpert. Sie kann sogar für den Wert des erstellten Bauwerks ausschlaggebend sein. Daher hat der BGH den Architekten auch als "Unternehmer eines Bauwerks" iSd. § 648 BGB a.F. angesehen (BGH, Urteil vom 05. Dezember 1968 – VII ZR 127/66). Auch seine Planung und Bauleitung dienten der Erstellung des Bauwerks. Durch seine mannigfachen Einzelleistungen trage er nicht weniger als die Bauhandwerker durch ihre technischen Arbeiten dazu bei, dass das Bauwerk gemäß dem Plan und frei von Mängeln zur Entstehung gelangt und vollendet wird. Auf die Erbringung von Bauleistungen kann es zudem für den Anspruch des Architekten aus § 650e BGB bereits deshalb nicht ankommen, weil es sich nicht um Leistungen des Architekten handelt, sondern um diejenigen Dritter, nämlich der Bauunternehmer. Folgte man dieser Argumentation konsequent, könnte der Architekt nie einen Anspruch aus § 650e BGB erwerben. Hinzu kommt, dass der Beurteilung, ob mit der Bauausführung bereits begonnen worden ist, ein für den Rechtssuchenden nicht vorhersehbares Maß an richterlichem Beurteilungsspielraum innewohnt (Thode, jurisPR-PrivBauR 7/2020 Anm. 3). Eine höchstrichterliche Klärung steht allerdings noch aus.

D. Auswirkungen für die Praxis
Höchstrichterlich ebenfalls noch nicht entschieden ist auch die Frage, ob der auf den nicht erbrachten Teil der Leistung entfallene Anspruch des Planers sicherbar ist. Nach Auffassung des Kammergerichts ist im Falle der vorzeitigen Beendigung des Architektenvertrages der Sicherungsanspruch der Höhe nach gemäß §§ 650q, 650e Abs. 1 Satz 2 BGB auf den Honoraranspruch für die bis zur Kündigung erbrachten Leistungen begrenzt; ein Anspruch auf Sicherung des „großen Kündigungsschadens“ insgesamt, mithin auch des Honoraranspruchs wegen der nicht erbrachten Leistungen bestehe nicht (KG Berlin, Beschluss vom 5. Januar 2021 – 27 W 1054/20). Die besseren Gründe sprechen jedoch für die Auffassung des OLG Düsseldorf, das entschieden hat, dass der Auftragnehmer auf für die nach § 649 BGB a.F. (§ 648 BGB) zu berechnende Vergütung eine Bauhandwerkerversicherungshypothek verlangen kann. Denn das Werk ist nicht als „unvollendet“ iSd. § 648 Satz 2 BGB a.F. (§ 650e Satz 2 BGB) anzusehen. Infolge der Kündigung des Bauherrn gemäß § 649 Satz 1 BGB a.F. (§ 648 Satz 2 BGB) beschränkt sich die Leistungspflicht des Unternehmers auf das, was er als „Werk“ bis zum Zeitpunkt der Kündigung hergestellt hatte. Die Kündigung machte diesen Zustand zum „vollendeten“ Werk, für das der Auftragnehmer die nach § 649 BGB zu berechnende Vergütung verdient hat (OLG Düsseldorf, Beschl. v. 14.08.2003 - 5 W 17/03 Rn. 8). Da der BGH die Sicherbarkeit des Schadensersatzanspruchs des aus wichtigem Grund kündigenden Unternehmers bejaht hat (BGH, Urt. v. 05.12.1968 - VII ZR 127/66) muss dies gleichermaßen für den Anspruch auf entgangenen Gewinn gelten (Leicht in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 10. Aufl., § 650e BGB, Stand 20.03.2023, Rn. 15). Für den Anspruch des Unternehmers nach Kündigung wegen Nichtstellens einer Sicherheit aus § 650f Abs. 5 Satz 2 BGB, der § 648 Satz 2 BGB nachgebildet ist, kann daher nichts anderes gelten.

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